城市更新单元流程精要.pptx

城 市 更 新 单 元 实 施 流 程 城市更新 1.1 进行城市更新的必要条件 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 环境恶劣或者存在重大安全隐患； 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形； 拆除重建类城市更新需占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印件以便申报。 1.2 城市更新的几种方式 综合整治类城市更新：改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。 功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。 拆除重建类城市更新 1.3 相关规范和法规 城市更新 《深圳市城市规划标准和准则》 《深圳市城市更新办法》（2009） 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 》 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》（2010） 《深圳市保障性住房配建比例暂行规定》（2010） 《土地混合使用指引》（试行） 《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》（试行） 《关于在建项目中加强市政交通设施配置的通知》 拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则 城市更新单元规划审批操作规则 1.4 城市更新有关规定 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。 旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 已纳入市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。（这里委里有一个文件《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 》还没公布，但已经在执行 ，只要60%就可以） 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。 申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。 不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施或管理控制区、城市基础设施管理控制区、历史文化遗产保护区等城市控制性区域管理要求。 政府社团用地、特殊用地、被非法战胜的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地、部分未建设用地等类型不划入城市更新单元。 城市更新 1.5 拆除重建类城市更新 条件 （一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。 改造实施主体 （一）与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体 （二）协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发 （三）协议的原则是平等、自愿的市场原则 出让土地方式 （一）市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同 （二）政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权 城市更新 1.5 拆除重建类城市更新 拆除重建地价测算 （一）城中村部分 新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村部分 现状占地面积1.5倍的用地面积不再补缴地价（看城市更新办法第三十七条 “占地面积”）； 超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工业区改造 改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 改造为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。 城市更新 基本程序 2.1 主要程序 基本程序 申报主体 街道旧改部门 区城改办 区政府 宝安管理局 按照《深圳市城市更新单元