2015-04-03济南市房地产开发流程简介解读.ppt

验收程序—综合验收 六、综合验收 2009年6月15日 山东省住宅与城乡建设厅作出了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》,日前济南市按照市政府的工作要求，由城乡建设委牵头，规划、市政公用、房管、城管执法、供电等部门联合转发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知已会签完毕，拟于近期下发实施。 综合验收的内容包括: 开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设、是否按照审批确定的规划开发建设，基础设施和配套公用设施是否按照规划建设并达到使用条件，单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备，住宅产业化技术要求是否落实，前期物业管理是否落实，拆迁补偿安置方案是否落实，工程技术档案和施工管理资料是否完整等。 验收程序—综合验收 开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内，持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。 1．按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2．《建设工程竣工规划验收合格证》；3．基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4．城市排水许可证明材料；5．供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6．《建设工程竣工验收备案表》；7．《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8．落实住宅产业化技术要求的证明材料；9．落实前期物业管理的证明材料；10．物业质量保证金交纳证明；11. 《建设工程档案预验收意见书》；12．其他需要提交的材料。 验收程序—综合验收 开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。 开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。 验收程序—建设条件意见书制度 房地产开发项目建设条件意见书制度 市政府依据相关法规拟于近期实施《房地产开发项目建设条件意见书制度》，制度提出了在土地招、拍、挂之前，由市城乡建设委牵头，规划、土地、房管、市政公用等相关部门参与，共同协商提出项目建设条件意见，作为土地招、拍、挂的依据，并将其纳入土地出让合同，从而更有效地规范和约束开发企业按照意见书的约定进行项目规划设计、开发建设和后期物业管理，进一步强化相关部门对开发项目全过程监管 商品房的初始登记(房产大证) 1. 办理程序： （1）委托有资质的测绘机构进行商品房的实测并出具实测报告. （2）房地产开发企业提出申请。申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。对符合申请条件的，区房管部门进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记中心。 （3）审核制证。市房屋产权登记中心审核后，对符合登记条件的，核准登记，打印房屋权属证书。??(4) 交费领证。经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后，领取房屋权属证书。 商品房的初始登记(房产大证) 所需材料： （1）登记申请书；（2）提交营业执照或法人登记证；（3）建设用地使用权证明；（4）建设工程符合规划的证明；（5）房屋测绘报告；（6）竣工验收报告(将来需要综合验收合格的证明文件)；（7）单位委托办理的，出具法人授权委托书和受托人身份证明；（8）登记机关认为必要的其他材料。 该建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请登记。 济南市房地产开发流程简介 共享资料---刘玉宝 济南市建设用地使用权取得流程 一、建设用地使用权的取得方式: 一级市场：划拨、出让 二级市场：土地使用权的转让（互换、出资、赠与）、国有土地租赁、 特殊方式取得（房地产项目转让、股权转让） 出让方式: 协议出让和招拍挂方式出让 现在济南市一级土地市场取得建设用地使用权形式一般为划拨取得和招拍挂取得，协议出让的较少，除非是历史遗留问题。 建设用地使用权取得流程—招拍挂出让方式 二、 招标、拍卖或挂牌方式出让情形： 1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地(2007年11月1日后,工业用地应当招、拍、挂程序出让)； 2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 3、划拨土地使用权改变用途或转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的； 4、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等