大型楼盘整合营销推广精要.doc

非常男女－“炫公寓”（暂命名）整合营销推广策略书 新都市主义致力于在城市的中心创造最适宜的人居空间； 新都市主义理论呼吁的是人性的回归； 新都市主义理论倡导邻里关系的重塑； 德盛堂将其理论运用到炫特区的整合推广中去， 与您一起共创这种概念在郑州的营销， 展望项目可预期的未来前景。 这是一份新的东西，新的不能用任何颜色来形容，它象征了德盛堂在深度、稳健中而又蕴含的无限创造力和无所畏惧的勇气，与年轻的你我一样，对一个新事物的发展，是充满热情的关注它，来实现他。 因此我们在这份企划书中提出了新都市主义的观点，并不是要我们的项目大扛“新都市主义”的大旗，而是阐明了德盛堂对光泰置业公司本项目的企划基点，我们在了解现阶段流行营销模式的基础上结合本土的市场特点对项目的品牌和产品进行研究分析，以及针对本项目提出项目分析，项目定位，整体营销推广建议和销售建议的思路和想法。 在此报告中，穿透始终和是关于我们对新都市主义开发模式的理解和思考。对于一个沉寂了数年的项目，如何成功转型、转变消费者的眼光，在最短的时间内让市民接受并喜欢他，必须要具备的是新颖的市场“激活力”。在这一点上，我们经过了深入透视的研究，并提出我们的观点和看法，与贵司共同探讨。 本报告分为以下几个部分： 第一部分：市场分析 ……区域市场分析 ……竞争楼盘特征分析 ……市场结论 第二部分：项目SWOT分析 ……项目的优势 ……项目的劣势 ……机会点 ……项目的威胁点 ……四象限综述 第三部分：项目的市场定位 ……项目市场定位背景 ……物业类型及形象定位 ……项目的客户定位 ……项目的价格定位 ……利润预测 第四部分：非常男女－“炫公寓”组合包装设计建议 ……建筑设计要点把握 ……建筑风格及立面色彩建议 ……配套设施建议 ……公寓服务建议 ……装修标准建议 第五部分：营销策划、推广策略 ……核心价值体系的建立 ……广告总体营销推广策划思路 ……形象设计要点及包装策略 ……广告推广及媒体组合策略 ……活动营销及促销方式 ……销售管理策略 ……推广计划及费用预算 第六部分：德盛堂提供服务细则列示 ……针对项目应提供的的工作内容 ……合作协议书 第一部分：市场分析 区域市场分析 在进行区域分析的前面，我们要看到的是郑州房地产稳健、快速的发展势头，从2003年10月份的郑房指数上不难看出，所谓金九银十，从十月份及九月份的销售面积上就可大概看出本地区一年的销售势头。 十月份郑房指数为1080.31，比销售黄金月的九月份下降了19.86点。各样本楼盘共计销售物业343套，销售面积为132912.23平方米，比九月份还增加了42557.98平方米，成交均价为2247.53元，比上月较低，这也许与十月的房展会有所关系，各开发商为了提升物业的销售率，在房展会上均以更加诱人的优惠、让利和促销便更多的客户到现场签单，并且团购日益受到消费者的追捧与欢迎。 销售面积增加而指数下降，成交均价也在下降，这说明面向中低收入家庭的经济适用房销售在增长，高档物业的销售有下降，也意味着市民的购房更加趋于理性。但从2003年1－10月份的市场趋势，平稳中有波动，3月、5月和8月一次次掀起楼市高潮后虽有下降，整个楼市却交易活跃，完美地演绎了年度一个新的楼市高潮。与2002年度同期相比，销售面积和销售金额增长比例分别达到68.11%和83.51%，刨除样本个数及样本结构的差异，还反映出今年的房地产市场与去年相比在开工、施工面积及市场投放量稳定增长的同时空置进一步消化，投资开发日趋理性，市场更加成熟，郑州房地产业的发展呈现的是稳健、快速的发展势态。 关于从区域房地产市场分析的方面，我司主要从项目所处片区的自然环境、人文环境、竞争环境等要素来进行综合评述。 ……自然及地理环境 项目位处商业繁华区二七商圈的都市边缘，位处于郑州中心商业辐射范围内，位于商业繁华路太康路与铭功路交汇处，与人民公园几步之遥，距历史文化地……二七广场一路之隔，地下位置较优越。在以项目为圆心，2公里为半径内，集中了金博大、丹尼斯……七大商业机构，八大星级涉外酒店、2个图书中心、5个医疗机构、4所中学、2