房地产估价第3章节节市场比较法.ppt

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房地产估价第3章节节市场比较法

§3.2市场比较法的估价步骤 一、搜集交易实例 二、选取可比实例 2、比较实例选取的具体要求 1)所处地区相同或处于类似的供需范围 2)用途相同 3)建筑结构与建筑形式相同 4)权利性质相同 5)价格类型相同 6)估价时点接近 7)正常交易 三、建立价格可比基础 例:某企业购进一写字楼,与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼,余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8%。则该写字楼的实际价格是多少? 四、进行交易情况修正 1、交易情况修正的概念 五、进行交易日期修正 例:估价对象为天河区某多层住宅,估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2,对其进行交易日期修正? 广州市天河区分类房地产价格指数表(以2000.1为基期) 例:某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(均以上个月为100)。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2,对其进行交易日期修正(估价时点为2000年10月)。 六、进行区域因素修正 2、区域因素修正的步骤 1)确定影响因素 2)判定区域因素状况 3)分析差异及差异所造成的价格差异 4)进行价格修正 3、区域因素修正的方法 百分比法:直接比较修正法(以估价对象为100) 间接比较修正法(以标准不动产为100) 区域因素因子调整系数表 例1、有3个可比实例,成交价分别是1500元/m2,1650元/m2 ,1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较,结果见下表: 某城市区域因素因子条件指数表 七、进行个别因素修正 1、个别因素及其修正 八、求取比准价格 §3.3市场比较法应用举例 一、应用案例一 商品住宅价格评估,见P53 二、应用案例二 土地价格评估,见P54 三、应用案例三 住宅用地价格评估,见P57 案例分析 1、某小区A梯带电梯,共9层楼,每层有01、02、03、04四单元,均为三房两厅,套内建筑面积01、02均为92平方米,03为99平方米,04为96平方米,平面布置见下图,试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。 2、若嵩山区面积为100平方米的住宅成交单价为5000元平方米,请对茶山区相同面积住宅的单价进行评估。 3、有三栋别墅A、B、C,见下图。请对他们的单价高低进行比较,说明理由。 * * 第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理 一、概念 市场比较法是在求取待估房地产的价格时,将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较,从后者已知的价格,对他们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的方法。 ——替代原理(替代原则) 在同一市场上,具有同样效用的房地产在同一时间具有同样的价格。 二、基本原理 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 交易实例1 比较 交易实例2 交易实例3 交易实例4 交易情况修正 交易日期修正 个别因素修正 区域因素修正 待估 房地 产价 格 待估房地产 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、市场比较法的基本公式和规则 1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数 P=Pi*A*B*C*D Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 差异修正的注意事项 1)差异修正必须合理 2)各个实例的差异修正必须一致 3)差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少 差异修正的规则 1)以待估不动产为基准 2)以市场为尺度 3)修正的顺序要恰当 2、修正的规则 例:实例的浴室设备是待估房地产没有的,实例价格是50万元,该浴室设备价值1万元,则实例价格修正为 。若实例的区域因素比待估房地产劣5%,实例价格为PB时,待估房地产

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