天合阳光城销售方案精要.doc

?天合·阳光城 尾盘销售方案? 前景置业房地产投资顾问有限公司 2011.06.24 天合·阳光城已进入尾盘销售阶段，根据剩余房源情况，拟在3-4个月左右的时间内完成清盘。 经调研分析，我们对项目的尾盘销售提出以下方案： 一、项目分析 本项目位于红山区东面，南临赤峰四中，北靠永巨便民市场，东接清河路绿化带，西至京香购物广场；周边生活、休闲、学校、交通等配套设施齐全，与购物步行街、长青公园、植物园较近，为红山区主城区的繁华地块； 【优势】 1）、主城区繁华地带，居住方便。项目位于红山区的老城区核心地带，交通便捷，教育、经济、商贸、行政等配套设施齐全；学区优势明显，如赤峰四中、赤峰八中、莱特英语学校、摄影学校、金色童年幼儿园、童星幼儿园等多所学校；银行、医疗网点众多，如包商银行、农业银行、中国银行、红山区中医院、社区医疗服务点等林立周边；便民服务场所较多，如永巨便民市场，高档购物场所，如京香购物广场、步行街、中国鞋城等；休闲娱乐场所如赤峰影都、雅乐迪等，此外还有休闲场所如长青公园，清河路的城市休闲绿化带等； 2）、准现房，年末即可入住。 【劣势】 1）、位于红山区的老城区，项目周边的社区陈旧不堪，缺乏绿色和现代感； 2）、由于人流量过大产生的交通拥堵现象、导致噪音问题日益突出； 3）、项目周边环境脏、乱、差，且道路绿化带较少，不利处理噪音、尘沙等； 【机会】 1）、老城区中心区域开发量较少，尤其是年内可以入住的项目基本没有； 2）、市区内二手房价格居高不下。 【威胁】 新城区、桥北新区、松北新城的建设带来了人口的分流转移。 分析 把握项目优势劣势，以“强化优势，弱化劣势”为出发点，加强对区域地段、服务配套的宣传，以老城繁华与未来规划，合理规避交通拥堵、噪音等问题。 在区域环境上，强化项目的环境优势与建筑外立面优势，使老居住社区与本项目产生区隔效应，达到区域优势与区域价值为我所用目的。 立足项目本身相关数据、户型配比、销售现状，整合项目本身优势，并寻找项目出现的问题点，进行解决，获得销售人气，赢得项目的良好口碑，使项目快速去化，实现开发项目快速变现资金的目的！ 二、项目现状——低容积率、高绿化率，满足业主休闲娱乐功能；48米的楼间距，满足业主的采光、通风之需；社区内部配套齐全，全方面满足业主的生活、休闲、运动等； A、相关数据 绿化率 38% 容积率 2.10 总户数 596，其中小高层374户 车库 290多个 起价 高层4650元/㎡ 最高价 高层6545元/㎡ 楼间距 48米 物业费 步梯楼0.5元；电梯楼1.3元 内部 配套 地下车库、地上车位、文化娱乐广场、休憩亭、童趣园、运动设施等 B、小高层户型配比 面积范围 套数 备注 80㎡左右 44套 按照平面户型计算，含已销售户型。 90—100㎡左右 143套 100—110㎡左右 88套 120—130㎡左右 88套 167㎡左右 11套 户型配比合理，主力户型集中在80—110㎡区间范围内，以两室、三室为主，满足目标客户需求；而167㎡左右的户型，总房价款较高，市场上普通目标客户不易接受；主力户型（两室、三室）设置双阳台，满足通风采光。 C、销售现状 1、剩余200多套房源，销售速度放缓，定房客户减少，逐渐出现滞销现象； 2、随着推广力度降低，来电、来访客户客户减少，销售人气下降； 3、在销售的过程中，存在现场小户型快销，大户型滞销的不平衡销售现象； D、剩余户型分析 截止6月24日，除已售和部分预订以外，项目可供销售的剩余房源187户，其中多层6层5户，阁楼29户；小高层153户。高层剩余户型分析如下： 按楼层分析：7-11层剩余107户，占70%； 5-6层剩余22户，占14%； 1-4层剩余24户，占16%。 按面积分析：120㎡以上剩余32户，占21%； 100-120㎡剩余35户，占23%； 80-100㎡剩余86户，占56%； 加成分析： 剩余户数较多的7-11层中，面积在120㎡以上剩余 24 户，占22%；100-120㎡剩余31户，占29%；80-100㎡剩余52户，占49%。 总结： 从以上分析来看，销售速度放缓，可能有以下几种原因：一是剩余房屋户型楼层较高，因而总房价款高，略高于客户经济承受能力，不易接受；二是全盘推出销售，引起的低楼层热销，高楼层滞销现象，使销售人气不均衡；三是区域地块暴露