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高端对话三：城市综合体的复制 　吴传鲲：首先作为这场活动的协办单位，我们也代表组委会对台上的嘉宾表示非常的感谢，这场对话的主题是城市综合体能不能复制。复制很显然是快速发展，或者是快速进行跨区域企业战略发展的重要环节。我们的综合体，它是特殊的现象，很多开发商，都照着万达的模式在做，但是这种城市综合体的复制能不能成功，或者多大程度上能成功，这是我们现在要探讨的话题，在场上的五位嘉宾，殷总是唯一的开发商，剩下是主力店、品牌店、奢侈品这样一些商家。实际上商业这一块的复制也有很大程度上取决于零售商家，或者当地的消费是什么，万达为什么自己做这么多主力店，为了解决复制过程当中招商的难题，其实他在整个项目招商50%都解决了。 　　第一个问题，各位从自己的角度谈一谈城市综合体能不能复制。 　　殷嵘：非常感谢21世纪邀请我来，今天来的人都是行业内的人居多，大家都是抱着相互交流学习的态度来的。 　　之前给大家讲一个小花絮，03年万达做城市综合体第一代产品的时候，取名是叫做万达广场还是万达商业广场，当时争论了很久，现在都叫做万达广场，当时对这两个名字的选择是不同的人有不同的理解，当时争论快有半年的时间，最后王健林开了两次高管会议，最后决定叫做万达广场，叫万达广场核心的原因，他认识到未来城市综合体不是一个简单的购物中心，而是涵盖了办公、酒店和写字楼公寓以及现在的产品组合。 　　关于综合体是否可以复制的问题，首先要谈复制是什么，是光复制公司的品牌形象，还是复制未来的产品规模，还是简单的把同样的产品在不同的城市，在一二线城市进行复制，这个是相对比较大的，应该一分为二的来看待。 　　王健林几年之前有一个讲话，关于做城市综合体的8个要素，之前有嘉宾提到关于资金，还有涉及到人才、商业定位、设计、招商、商业运营管理等等8项内容。这8项资源都是是否复制的核心要素之一。除了资金以外，资金是制约你做产品，做复制的核心因素。另外重要的关于人才、招商，未来的运营管理，它不是想简单的复制就复制。 　　前天我在一个二线城市出差，目前国内做得比较好的一家城市综合体，他在卖住宅项目，当时我跟他们对话，今年5月份一天就把项目都卖完，周边的项目都是卖3万/平方米，而他的项目只卖2.5万/平方米，因为他需要回笼资金，要让购物中心在年底开业，他是借助这笔资金来做购物中心。 　　其实今天大部分的综合体开发商，商业、商铺尽量以持有为主，但是大部分快法商做不到。如果没有资金保障，谈什么投资，其实做不到这样的成果。我们在拿地过程当中不用选择，实际上是政府指导，政府在土地出让的时候，都有规划指标，最近我们拿了两个项目，必须商业先建好，商业不开工不出形象，住宅是不发证的，不管我们再怎么打擦边球都没有用，上个月我们的总裁刚刚跟政府领导接洽，也没有用。地是一块好地，但是先建商业资源是根本不可能，这里整个就是空城，这是因为政府处于城市建设的要求，以及政绩的要求，开所以发商受制于很多无奈的选择。 　　吴传鲲：不是不能复制，关键看复制什么，产品也许可以复制，但是包括人才、团队等等是没有办法复制的。另外复制要有两个大的前提，第一要有一定的资本实力，第二目前政府土地政策的导向或者是决策行为来看，有时候还得看政府政策能不能配套上，比如明明先开发住宅再做商业，但是反过来了，这个时候我们就要看清楚了。 　　王品石：上周有一个城市也是一个开发商过去做住宅，做一个购物中心，邀请我们去，他们希望我们能给他们一些建议，我说你们不是有了一个万达的人就可以做购物中心了。万达他自己的营运模式，如果不挖十几个人很难复制万达的模式，就算挖到了，你也挖不到王健林的模式。即使到今天为止，比如以我们的经验来说，我们在北方开一个店和在南方开一个店，北方人身体柔韧度不好，南方人身体柔韧度非常好，像我们曾经在昆明开了一个，那个地区的孩子身体柔韧性非常好，往冰上一放自己就滑了。另外南北方带孩子观念不一样，昆明3、4岁孩子在外面玩的时候，都判断不了家长在什么地方，当时我们在教学培训这一块下了很大的工夫。 　　任何不是基于对于消费者的消费心理、行为对人性的分析来做出的产品做出的购物中心都是跟消费者耍流氓。所以我们要复制的是一个方法，比如我们现在选择项目，在经验不足的情况下看地段，后来经过跟别人的交流，经验的增长，第一个是看定位，现在城市的副中心或者是一个新区，定位很准确，然后再看规划思想，是不是与它紧紧围绕这个定位。另外还要看团队的稳定性，如果团队的稳定性不足，前期所制定的规划是很难延续的。如果做连锁的购物中心，在不同地区发展，唯一复制的东西就是专业能力和对市场的判断研究，这个是可以复制的。 　　刚才我所讲的，我们复制的是对于市场的判断，但是购物中心，放在不同的城市全都一样，这个的确很难做到，谢谢大家。 　　吴传鲲：谢谢王总，接下来