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Date:2014年7月17日
Date:2014年12月30日
报告提纲
Part1: 目标分解 Part2: 3c分析 Part3: 营销策略
I. 市场回顾 II. 营销回顾 III. 客户分析
销售目标
目标
全年目标:15年实现销售金额2.07亿
以项目14年住宅成交均价6054元/平计 算实现2.07亿金额应去化销售面积
2015年月均去化量=2.07亿/6054/12 ≈2849㎡ 相当于月均去化29套
目标解析
来访渠道 售楼处大牌
朋友介绍 业主介绍
中山 call客 搜房网 道旗 365看房团 报纸 第一房产 短信 江南晚报 派单 售楼处活动 巡展 大众 房利来 圆融 新浪乐居
汇总
2014年公寓来访客户渠道汇总
博思堂
易居
世联
188 234
45
98 66 21
119 167
23
65 99 18
013
55 28
1
14 6
2
572
000
000
10 4
0
000
48 73
6
56 70 28
15 20
5
060
420
171 163
43
010
848 947 197
合计 467 185 309 182
4 84 22 14 0 0 14 0 127 154 40 6 6 377 1
1992
背景: 2014年公寓共成交282套,新访客 户共1992组,成交转化率为14%。 解析:
按此成交转化率测算, 若完成每月29套的成交, 即月新访需达到207组, 14年月新访为166组,
则15年若需完成目标,则新访至少增加42 组/月。
起止时间2014.1.1-2014.12.30
1 市场环境
宏观政策:2014年全国房地产调控方向从限购向限贷转变,并逐
渐放松限贷力度。一系列的救市政策释放了部分购房需求,但对刚需市场影响 有限。
2014年
4.22: 落户门槛从70平
降至60平
8.30: 限购全面放松
7.25: 取消90平米以上
物业限购
9.20: 公积金贷款总额提升
至夫妻双60万
11.22: 央行下调存 贷款利率
10月: 公积金首套可付20%,
取消担保费
贷款套数
首套 二套 三套以上
原政策
首付30% 首付60% 禁止贷款
新政策
首付30%,利率最低下限为基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据 风险情况自主确定。
若贷款已结清,与首套一致 若贷款已结清,根据银行评估确定首付款比例和贷款利率水平,在无锡有购 房名额也可贷款。
对刚需市场影响:
1、首付比例并未改动; 2、基于目前楼市风险偏高和房贷收益偏低的考量, 现为9折利率;
对改善型置业影响:
1、若贷款已结清,首付比例降为30%,为原先的一半; 2、若贷款已结清,根据银行评估,也可贷款;
市场供应:2015年上市量缩水一半,千万方高库存压力依旧;惠山片
区15年上市达114.2万方,处片区上市量之首,未来惠山供应充足,去化压力大。
? 2014年全市七大片区实际上市量达 797.1万方(截止至11月),2015年 预计上市335.61万方,上市量缩水幅 度惊人;
? 历年推新大盘惠山、新区、滨湖板块 的上市量均明显不如往年,15年这三 大板块的体量相加仅为往年的三分之 一,刚突破两百万大关;
? 15年七大片区实际上市量中,供应最 大的为惠山片区,供应达114.2万方, 15年惠山片区整体去化压力极大。
数据来自于365无锡地产网
无锡供求: 2014年无锡市场供应量同比13年有明显上涨,成交
量较全年有了一定的增长,无锡市场整体以价换量。
无锡普通住宅2014与2013年供求对比
2013年
2014年
供应面积(万方)
514 573
供应套数
44260
52228
成交面积(万方)
486 500
成交套数
42930
44407
成交均价
7883
7627
成交金额(亿)
383 381
同比涨幅 11.47% 18.00%
2.8% 3.4% -3.24% -0.5%
? 2014年累计供应573万方,同比增长11.47%;累计成交500万方,同比上涨2.8%;
? 2014年无锡市住宅成交均价7627元/㎡,同比下落3.24%;在价格下降的局面下,市场成交
量依然维持下行趋势,预计未来市场以价换量的趋势将继续。
以上数据出自克尔瑞,起止时间2014.1.1-2014.12.30
无锡走势:2014年整体无锡整体呈现以价换量趋势,市场成交以
80-100㎡刚需产品及130-150㎡首改产品为主。
?成交量:2014年成交量起伏不定
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