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对经济适用房政策的思考 吴学联 一、我国经济适用住房政策的演变1994年随着《城镇经济适用住房建设管理办法》的出台，我国开始建立经济适用住房制度，政府设计该政策的初衷是为了解决城市低收入人群的住房困难，减少经济增长、房价飙升所带来的住房压力，缩小贫富差距，缓解社会矛盾。然而，十几年过去了，经济适用住房功劳簿的厚度逐渐被它暴露出的问题所掩盖，平民百姓风餐露宿排房号，经济适用房面积超大、装修豪华，开宝马车者入住经济适用房，而最需要经济适用住房的低收入人群却买不到经济适用住房。2004年建设部制定了《经济适用住房管理办法》，对经济适用住房的面积、价格、转让等问题做了详细规定。以上现象才在一定程度上得以控制，但是保障对象范围不明确、不公平、销售及退出机制不完善等问题仍然存在。2007年8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该意见规定：①新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；②经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；③购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；④“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；⑤城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。随即，建设部联合其他六部门于2008年相应修订了《经济适用住房管理办法》（以下简称“新管理办法”）。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定，并加入了轮候制度和退出机制及对国家机关工作人员管理失职的责任追究，使我国经济适用住房政策相对空前完善。二、经济适用住房取得的主要成效经济适用住房作为现阶段国家住房建设政策的重要组成部分，实际扩大了居民的住房供给，对调节房地产投资结构和启动市场有效需求、改善居民住房条件、缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾、促进城郊结合等特殊区域的发展方面起到一定作用。同时，对低收入家庭住房问题的解决以及整个社会的稳定方面具有重要意义。三、现行经济适用住房政策实施中的问题（一）地方政府的执行态度和执行力度虽然国家从宏观层面提出了一系列经济适用住房建设和销售的指导性政策和法规，但是建设规模、价格、准购政策等具体标准均由地方政府确定，地方政府在经济适用住房供给政策方面起着主导作用。土地收益是地方政府财政收入的重要组成部分，2003年全国各大城市如广州、沈阳、南京和武汉的土地出让费占城市政府财政收入的比例分别为19.29％、15.9％、34.72％、11.52％，这一比例在较低等级城市及经济欠发达地区更高，部分城市甚至超过50％。然而，经济适用住房是惠及于民的“民心工程”，不能使政府获得用以弥补了地方政府财政缺口的大量的资金收益，使得政府在住房保障制度上更倾向于提供大量的商品房用地，虽然中央政府三令五申地要求地方加大经济适用住房的建设力度，而地方政府对此积极性不高，多将经济适用住房用地安排至城市远郊区，甚至已经有不少城市取消经济适用住房建设。另以形象工程为代表的庸俗政绩驱使着政府领导人，希望在任期内有突出的表现，希望城市面貌有较大的改善，也导致对居民住房保障漠不关心。迄今为止，我国并没将保障居民住房情况列入对地方政府及官员的政绩考察范围，相反某些地方政府及相关官员，在房价飞涨中追逐着GDP增长的额外激励。（二） 缺乏对销售对象的有效审查机制城市低收入住房困难家庭只是一个比较笼统的说法，尽管各地方政府根据辖区内的实际情况制定具体的购房收入标准，但由于我国的产权登记制度不健全，购房实名制和储蓄实名制度都未得到充分实行。我国居民家庭收入难以确定，特别对越来越多的自由职业者、私营企业主，收入的核定越来越困难，这造成了很多地方经济适用房的审批仅仅成为一道手续，发挥不了实际作用。这就为政策的执行留下了明显的漏洞，使具有价格优势的经济适用住房推向了社会大众，不少具有价格优势的经济适用住房落入了高收入阶层或特权阶层手中。（三）开发商追逐利润“暗箱”操控我国的经济适用住房主要由房地产开发商开发建设，而房地产企业追逐利润的动力是永恒的。尽管政府将经济适用住房的利润率限定在3％以内，但是，当这种限定与企业的利润预期不相符时，企业会采取各种方式以实现利润的最大化。例如，以经济适用住房的名义取得开发用地后，转换为普通商品房出售；改变原来的实施方案、降低质量和小区环境标准等，将真实利润隐蔽化；面向集团、中高收入者出售，加快资金周转；以支付“报酬”帮助不符合条件者购房等。更有甚者，部分地区的开发商与当地政府共同“暗箱”操作经济适用房市场，将经济适用房变为政府官员“县衙房”，百姓根本没得分，经济适用房成了地方官员的权利瓜分的盛宴。四、解决问题的相关建议