建筑函策划的意义.doc

以建筑策划的观点规划建筑以建筑策划的观点寻找建筑投资和收益的平衡 　　自20年起，开始建立相对稳定的建筑规划设计策划部门以来，一直以基于市场研究的建筑策划观点为服务客户提供建筑规划设计策划服务。 　　我们始终坚信：投资商经常所提交讨论的关于“性价比”的市场观点，其实就是在建筑规划设计中寻找到 建筑师的“作品设计”和投资商的“产品生产”的定位平衡。 　　与其他拥有较高市场知名度的建筑规划设计机构相比，在目前阶段，的建筑规划设计策划部门也许不是一支最好的建筑规划设计队伍，但依托于自身主创团队近十年不动产综合营销服务的经验和对“建筑策划、建筑规划、建筑营销”的全面理解，我们有信心为“为寻找最合适解决方案的客户”提供“最符合市场化要求”的“建筑策划‘和”建筑规划“以及”建筑营销“服务。 　　更加接近市场化，是与传统规划设计队伍的区别所在！ 　　一、建筑策划　　日本六十年代，欧洲在二战后，战争破坏严重，城市建设面临重大压力，在这种情况下，如何花最少的钱以达到最高的效益，当时并不是建筑师的职能，而是发展商起的作用，他们立了很大的功绩，所以那时有一大批人专门研究建筑策划，也叫基本建设程序，以保证这个程序科学有依据。 七十年代我们也有一揽子计划，民众参与菜单式组合，其实建筑策划的研究在我国乃至世界只是刚刚开始，建筑师，发展商头脑有这个意识的，由内人士是有前瞻性的，提到这个高度说明它太重要了。 现在，随着经济的发展，外来专业细分观念的碰撞，国内建筑规划设计市场逐渐的在由“投资商指导规划”发展到由“策划来指导规划”的阶段，也就是“以市场需求来指导规划设计”阶段； 　　现在在全国注册建筑师的考试科目中，就有一章专门的《建筑策划》，由此可见，建筑策划它将会是建筑师的基本技能。而对于具有建筑策划意识的建筑师来说，建筑师的工作流程一般应该是：策划研究-构思创意-设计实施，而大部分缺乏市场化意识和建筑策划观点的设计师一般是很少或从不进行有关项目基地的策划研究的。 　　认为：以建筑策划的观点研究市场，能够有效的帮助建筑师在“作品设计”和“产品生产”的定位中找到平衡，这其实就是投资商所需要得到的“投资和收益的平衡”。 　　二、建筑策划的特点评价 　　1、建筑策划的定义 　　什么叫建筑策划：建筑策划是一门科学的建筑设计方法。总体规划目标确定后，根据定向研究得出的设计依据，建筑策划强调有依据，根据科学办法和市场研究数据。 　　建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素： 　　1） 运用市场营销和建筑学的原理； 　　2） 需要市场经验和技术规范，但不仅依赖经验和规范； 　　3） 以实态调查为基础，用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析； 建筑策划的市场研究数据主要包含以下八个因素： 1） 建筑环境和文化背景研究；2） 建筑风格定位研究；3） 主力户型选择研究；4） 室内空间布局研究；5） 环境规划及艺术研究；6） 公共装饰材料研究；7） 背景灯光设计研究；8） 生活方式研究； 建筑策划走在建筑规划设计之前，提出建筑规划设计的条条框框，约束建筑设计如何去运作。投资商单纯从“产品生产”的角度出发，为获取最大的投资利益，所以总要求建筑师提交最节省的建筑方案；而建筑师从单纯从“作品设计”的角度出发，总是提出最大胆的建筑方案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比”而相互沟通的一个重要环节。　　、建筑策划的深度概念 　　其实专家们都知道，缺乏市场化意识的传统建筑设计程序逻辑性差，经济性差，没有一定的市场科学性，保证不了按传统程序设计出的项目的环境效益，经济效益，社会效益的均好性，不能保证产品内容符合实际市场需要，也就是缺乏在市场化条件下投资商所要求的“性价比平衡”。这就是传统建筑设计程序的弊病。 　　因此，认为应该在传统建筑设计环节中加入一个研究层面，也就是研究建筑设计依据的问题，这个层面的插入就是“建筑策划研究”。这其实也是建筑师与房地产商双方职能的拓展。在传统的建筑规划设计程序中设计是有“是否符合市场化需要”断层的，建筑策划的引出就是对这个“市场化断层”的填补。 　　建筑策划与可行性研究 可行性研究它等于建筑策划吗？有区别吗？能相互代替吗？ （1）二者的操作主体不同，可行性研究是投资顾问公司经济师发展商来做的，而建筑策划是由建筑师承担或由建筑师在发展商的协作下承担的，也就是操作主体不同。 （2）二者研究的领域不同，前者是对项目的投资（投资损益，回报率）进行论证分析，后者是对建设项目的设计依据进行论证。 （3）二者结论对象不同，前者的结论对象做决策用，后者委托建筑师做设计用的，所以从以上三点看：可行性研究不可替代建筑策划研究。 　　三、建筑策划与传统建筑规划设计的特点评价 　　1、节省费用 　　在没有遇见具有绝对影响力的建筑师以前，投资商仍然