张掖市房果地产业SCP分析.doc

张掖市房地产业SCP分析 摘要: 本文根据贝恩的产业组织理论，对张掖市的房地产行业进行SCP分析，即从市场结构、市场行为和市场绩效三个大的方面进行具体调查和分析，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征。本文结合国内房地产市场的发展前景和政府的宏观调控措施, 建议政府加强制度建设, 同时适度进行宏观调控, 以促使房地产业持续健康发展。 关键词：房地产行业；市场结构；市场行为；市场绩效；发展趋势和政策建议 一、张掖市房地产行业发展现状 1、房地产开发投资增速放缓。 近年来，随着房地产市场快速发展，住房的刚性需求得到有效释放，房地产总体供需关系趋于改善，市场泡沫被逐渐挤出。同时保障房的持续加力和棚户区改造也降低了刚需群体对房地产的需求，房地产市场调整的累积效应进一步显现，房地产投资的增速放缓。2014年，张掖市房地产开发企业完成投资46.57亿元，同比增长2.46%，增速比上年回落45.2个百分点，低于固定资产投资增速19个百分点。 （1）商品住宅投资仍占主体地位。 2014年，全市商品住宅投资33.99亿元，同比下降9.48%，占全市房地产开发投资的73%，比重较上年下降9.7个百分点，住宅投资增速明显减速，比上年回落了57.1个百分点。非住宅投资增速稳步增长。商业营业用房投资10.1亿元，增长78.1%；其他用途投资1.53亿元，增长19.5%。 （2） 2014年张掖市房屋开发规模　　（单位：万平方米） 房屋开发规模　　同比增长率 　全面商品房 　住宅 商业营业用房 全年商品房新开工 新开工住宅 新开工商业营业用房 　　　　　　施工面积 　　　　　507.38 　 369.62 　 101.33 　 261.77 185.45 64.28 同比增长率 38.3% 21.5% 140.9% 22.35% 2.6% 2.4% 由以上数据所知，2014年张掖市房屋开发规模持续扩大。 （3）商品房销售稳步增长。 受国家对房地产行政管制措施逐步放开、央行降息利好政策以及年底房企以价换量促销等多重因素影响，商品房销售保持稳步增长。2014年，全市商品房销售面积116.95万平方米，同比增长24.13%。其中，住宅销售面积105.95万平方米，增长17.5%。商品房销售额34.13亿元，同比增长22.31%，其中，住宅销售额30.49亿元 ，增长17.32%。 （4）房地产开发到位资金低速增长。 2014年，全市房地产开发企业到位资金总量为51.66亿元，同比增长6.7%，增幅比上年回落46.7个百分点。在本年到位资金中，国内贷款3.16亿元，同比下降31.1%；自筹资金33.15亿元，增长14.6%，占本年资金来源的65.7%，是房地产开发融资的主要渠道；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其它资金来源14.16亿元，增长2.4%。［１］ 二、对张掖市房地产现状的ＳＣＰ分析 产业组织理论体系主要是由张伯伦、贝恩、梅森等建立的，即著名的市场结构、市场行为和市场绩效理论范式（又称为SCP模式）。 （一）市场结构 所谓市场结构，一般是指构成某一系统的各要素之间的内在联系及其是形式。决定市场结构的因素包括：市场集中度、产品差异化、进入和退出壁垒。 1、市场集中度 市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示, 计算公式为： 　　Nn 其中CRn：规模最大的前几家企业的行业集中度； Xi：表示第i家企业的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等； n：产业内规模最大的前几家企业数； N：产业内的企业总数。 所依据贝恩的市场结构分类为： 一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争,据调查了解到中国房地产业的市场集中度很低，因此很多学者认为中国的房地产业属于竞争过于激烈的行业, 需要通过兼并重组或者资源整合的方式来扩大主要房地产企业的市场占有率。［３］但我们小组分析讨论之后认为房地产业具有其特有的消费群体的地域性, 而目前相关文献计算的市场集中度都是按照全国市场份额的百分比来计算的, 因此计算的那些市场集中度指标并不能真实反映各个地方的房地产市场结构。在张掖市, 是少数几个大的房地产开发商（如新世纪、北部湾、金达、瑞祥、鸿基、华大等房地产开发公司）占有了整个市场的绝大多数份额, 因而张掖市房地产市场是以寡头垄断为主。目前张掖市的主城区由于缺乏土地资源, 少数有地的开发商实际上垄断了该片区的产品供给, 其直接后果就是特区内房价持续上涨。 2.产品差别化 房地产由于其消费的地域性决定了不同地段的产品具有差异性。在房地产开发中流行的一句话是:“第一是地段、第二是地段、