微观经k济学期末论文.docx

目录中文摘要及关键词 …………………………………………………………………I正文 ………………………………………………………………………………11、我国近几年房价趋势的历顾……………………………………………………12、从微观经济学的角度对我国房价状况具体分析…………………………………62.1供需影响着房价…………………………………………………………………2.1.1住房供给影响房价2.1.2土地的供给影响房价2.1.3经济发展水平影响房价2.2消费者的消费行为影响着房价2.2.1消费者对未来的预期影响着房价2.2.2消费者的投机和投资行为影响着房价2.3房地产市场博弈机制也影响着房价3、结论参考文献摘要近年来，随着土地价格、房屋建筑物价格和劳动价格三者的不断上涨，经济的快速发展或利益驱动下的投机行为增多，住房消费观念的改变或深层次的制度制约……关系着和影响着每个家庭幸福生活的房价也一路飙升。本文暂且将民间疾苦和老百姓的住房难问题搁置一边，只以客观的心态，结合本学期所学的微观经济学知识，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词：房价 供需 消费者 博弈机制正文1、我国近几年房价趋势的历史回顾从面的图来看，近几年来，短时间内我国房价价格会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房价总体上呈现持续升高的态势。2、从微观经济学的角度对我国房价状况具体分析2.1供需影响着房价商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场价格高于价值时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使之下降;当市场价格低于价值时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升;当市场供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产市场上也同样存在着供求原理，商品房价格随供求关系变化而上下波动，如本章第一节所述，所不同的是，由于房地产的个别性，房地产供给的弹性很小，因此，房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。近年来全国各大城市普遍出现商品房价格快速上涨的现象，究其原因主要是由于商品住房竣工面积小于销售面积，出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措施应是扩大商品住房的供给量，适度控制需求，通过调整供求关系来调节房价。2.1.1住房供给影响房价我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。2.1.2土地的供给影响房价由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大。一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房价上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的;另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间（短则一、二年，长则三、四年）才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格（指市场供给和市场需求相平衡时的价格）的形成主要是由需求量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房价便呈现出上升趋势。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以2011年一季度为例，1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的