房地产产品策划的实框架.doc

◆建筑策划策划报告 产品策划报告内容指引 对建筑策划的理解 图1 先期营销的新系统构成 城市规划专业的内向系统 城市设计 ● 建筑策划 建筑设计专业的内向系统 图2 城市规划、建筑规划与 城市设计、建筑设计的相关模式 指导性相关因子II 指导性相关因子II 图3：建筑策划的承上启下关系 规划师、业主职能范围 建筑师（策划师）职能范围 图3 建筑策划的承上启下 图4 建筑策划的领域 图5 建筑策划领域的相关图式 信息反馈 信息反馈 图6 建筑策划的方法模式 实态调查的过程 分析 法规 归纳 参考 推论 比较 论证 标准 逻辑演绎过程 图七建筑策划的两个重要步骤 图7 建筑策划方法的两个重要步骤 图8 建筑策划的程序 反馈 修正 图8 建筑策划的程序 ●建筑策划的文本内容 第一部分 市场研究 社会环境 1、经济环境 A、项目所处城市的宏观经济状况以及各产业分布形态； B、城市有无新的经济增长点； C、对区域未来经济环境的预测； 2、政策环境 A、政策环境有无变化； B、对未来项目运作周期内政策的预测； 3、人口环境 A、现有人口的规模以及构成； B、人口流动的趋向； C、人口流入的状况； 二、人文环境 A、项目所在城市的文化氛围、对历史文化的接受度； B、在这种文化氛围下对房产产品的要求 三、自然环境 项目周边交通、景观、配套等的状况； 四、房地产市场环境 1、所在城市宏观房地产市场状况； 2、项目目标客户区域宏观房地产市场状况； 3、对项目具有同质行性的楼盘进行研究，主要侧重于各产品价格、产品形态、产品配比、定位的目标客户群、产品的特点、产品缺点；各产品的销售率。 五、市场的需求状况 1、对项目地块作逻辑的思辨分析 2、客户需求市场的细分 3、对市场现有客户的分析 3、客户的特征及偏好 通过市场调研获取数据及支持。 第二部分 项目定位 一、区位价值定位 二、功能定位 三、消费者定位 四、思想价格定位 五、发展主题定位（概念） 第三部分 设计规划的条件 一、规划设计的要求 1、规划要求的各指标 2、评估各指标对项目设计的不利。 第四部分 设计构想及任务书 一、产品的业态分布 二、各价值规划区域的划定 “价值定位”理念　　住宅的商品价值受到多种因素的控制，其中住宅在小区的空间分布位置也是影响因素之一。　　首先从“概念规划”入手。依据人文地理环境，确定整个小区的基本构架，重要的是划定住宅的“价值区域”。区域的价值高低是相对而言的，它取决于环境资源的利用和配置水平，也取决于消费者的选择判断。　　第二是按划定的价值区域确定每幢住宅中每户的户型和所在位置。而不再是按户型比随意地安插。“按户定位”是价值理念中一个重要的思路。　　第三是推敲住宅群体的组合形式。通过资源的再调整，化不利为有利，尽可能消除或减少低价位区，达到价位的均等。　　如果一个小区规划设计方案中低价位区的比重占的很大，就可以判定这不是一个最优方案，就有重新调整的必要。设计者的“功力”也恰恰显示在将低价位区调整为高价位区上。“价值定位”理念，看起来具有商业策划的色彩，实际上是“以人为本”的设计思想的另一种具体表达方式。区域价值的高低，应反映居住环境质量的高低。建立“价值定位”的理念，有助于规划思路的拓展，有助于对规划设计方案的正确判断。合理地确定和反复地调整“价值区域”，最终形成理想的规划布局。尤