房地产企业估x值-20110309.doc

房地产企业估值 房地产企业从本质上讲，也属于生产制造企业。土地就是它的原材料，通过建设施工将原材料转换成它的——楼盘。房地产企业将盖好的楼盘卖出去，就是在销售它的产品。点使得一般生产制造企业NAV（Net Assets Value，净资产价值方法Net Assets Value，重估净资产价值）方法等也是房地产企业估值时常用的方法。 房地产业的特点 房地产企业按业务类型大致分两类房地产开发类和物业持有类。房地产开发类的企业，如万科、金地等，主要从事建设转让房地产开发项目或者销售。物业持有类的企业，。还有一些综合类房地产企业两种业务兼。房地产开发类企业相对于物业持有类企业而言，因为楼盘销售滚动快，所以资金回收效率高，具有高的流动性。但无论是哪种房地产企业，通常特点： 土地供给的稀缺性 在用于住房生产的所有资源中，土地是最稀缺的资源可供开发住房的土地是有限的随着城市化的进程，人们对城市住房的基本需求急剧上升。另，大量投资资金的流入也使得城市住房的投资性需求急剧上升。基本需求和投资性需求共同作用，使得可用于开发的土地更加稀缺反过来，土地稀缺又导致基本需求和投资性需求之间的冲突日趋尖锐，从而导致开发企业之间对资源的争夺更为激烈，价逐攀升。 域性显著 由于房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，房地产不可能像其它商品一样，通过地区之间的流动或者套利来使这种不平衡或差异缩小所以房地产市场会受到地区经济发展水平的影响比如说北京商品房每平米的价格可以万，而在西部边远城镇，商品房每平米可能还不足千。房地产企业估值时，应注意不同地区经济发展的特点，给出相应合理的价格假设。因此，当对一个计划进行区域扩张的房地产开发商进行价值评估时，应注意房地产，给出相对保守、稳健的。设、施工往往耗时较长，普通的开发项目需要3年，规模较大的要45年。项目前期无法收回资金，通常情况下，地产开发企业一般都会因项目结算时间造成销售收入、净利润等指标在年度之间的大起大落融资需求 房地产企业购买土地需要较多的资金一般，仅土地的成本辄十几亿元甚至几十亿元 房地产行业受国家宏观经济政策的影响非常大。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发；其二，政府的各项税费会影响到房地产，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况常用估值法P/E倍数法P/E倍数P/B倍数法P/B倍数P/B倍数P/B所使用的净资产相对于P/E所使用的净利润来说更加稳定，P/B倍数NAV）估值法NAV估值法是一种绝对估值法，它不考虑房地产公司未来可能新增的项目，并假设目前所有项目都可以顺利开发、销售，然后对其每个现有项目进行现金流预测并折现，加总得到企业价值后调整为股权价值，再除以股数算出每股净资产价值。（具体计算方法详见本书第2章第5节。） （1）NAV估值法的优点 直接体现未来价值。因为NAV估值在计算时包括了企业当前拥有的所有项目，如未开发土地、未完工产品和已完工产品，在一定程度上可以体现企业的未来发展。房地产企业现有项目是其未来几年发展的重要保证，只有拥有充足的土地储备，未来盈利增长才可预见。NAV正是体现了这些未来增长的“保证”的价值。 避免年度间的指标误差。由于NAV是对现存所有项目的现金流进行折现，所以避免因项目结算时间而造成的销售收入、净利润等指标在年度之间大起大落由于NAV要NAV估值法较P/E倍数法计算复杂，估值基本假设较多。NAV估值法需要对每个项目进行未来现金流预测折现，需要对项目的成本、售价、折现率、开发销售进度该项目的后续投入等指标进行假设。NAV估值相对公司的真实价值有所高估。 同样，这种影响的程度在不同公司之间也是不同的。拥有稳健战略和良好项目执行能力的房地产企业，更有能力实现现有项目的预期价值；而对于战略激进但同时项目执行能力弱的企业，现有项目预期价值的实现存在较大风险。所以，NAV估值法似乎“偏袒”了战略激进且项目执行能力弱的企业。 综合上面三点中的后两点可以看出，NAV估值法充分反映了价值来源中的“硬件”——土地储备的价值，而缺乏对价值来源中的“软件”——商业模式、管理能力等的重视。 （3）P/NAV分析 正是由于NAV估值法有上述局限性，市场上通常不直接以某企业的NAV值作为其绝对价值，而是在此基础上作进一步折价或溢价的调整。P/NAV（股价／每股NAV）即为由此衍生而来的相对估值指标。 由于房地产开发类企业比物业持有类企业有更快的存货流转速度，因此可以享有一个相对物业持有类企业更高的P/NAV倍数；同理，在NAV相同的情况下，“滚动开发型”的企业比“囤地型”的企业每年结算的楼盘更多、销售收入也更多，