房地产信托产品风险分尾析.doc

第一财经研究院 CBNResearch 专题投资研究 2012年3月14日 金融研究组 房地产信托产品风险分析 研究团队： 叶德丰 TEL：（021EMAIL：yedefeng@ 何啸 TEL：（021EMAIL：hexiao@ 报告摘要： 未来三年房地产信托产品到期量较大，房地产信托产品兑付风险在加大 根据受影响主体的不同，可以分为产品自身风险和投资标的风险。产品自身风险，主要来自于信托公司产品设计、管理水平以及信托公司道德方面。 针对不同风险，信托产品的具体案例分析。 投资者认购房地产信托产品注意事项，如深入了解投资标的即地产行业的发展态势；选取大型专业的信托公司，了解其以往推出的产品，观察以往产品的稳定性、最终受益情况以及产品自身详细情况。 房地产信托产品发生兑付风险时，一般情况下，信托公司可能采取四种处理方式。 在严格的房地产调控政策下，房价下跌，房屋成交量停滞不前，开发商资金流转出现困难，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大 一、目前房地产信托产品风险分析 1、风险分析 根据中金公司此前发布的针对房地产信托业的研究报告，房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年到期 2816亿元，总还款额分别约3100亿。分季度看，2012年第三季度房地产业集合类信托融资将到期约 1000亿的规模，其他季度单季度也在 350~500亿元左右，按月度来看，3月是小高峰（到期约 220亿元），7月起是到期大高峰（每月均在 300 亿元以上）。 图表 5 2012-2013年房地产信托兑付情况 数据来源：财汇资讯、中金公司 据数据统计显示，大型房地产开发商中，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元；排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元。此外，发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，均各发行13款产品，融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。 图表 6 2011年度龙头上市地产公司销售情况概览 数据来源：WIND、公司公告 图表 7 近两年全国商品房销售情况概览 数据来源：WIND 2011年全年所有房地产企业销售面积、销售额同比上升4.9%和12.1%，，这主要是由2010年年底高基数效应导致，10月份开始，主要城市成交量开始下滑，大中城市全年成交下滑幅度在15%左右，这表明一、二线城市房屋成交量领跌于三四线城市。成交量的减少导致房地产企业资金流动性减弱，现金流量减少。对上市房地产企业去年三季度的财务状况进行分析如下： 图表 8 沪深两市房地产企业平均流动比率 数据来源：WIND 图表 9 沪深两市上市房地产企业平均速动比率 数据来源：WIND 上市房企中，绝大多数企业都存在短期无法偿债的风险，2011年第三季度无论是流动比率还是速动比率都有明显的下降。即使是被称为中国房地产上市公司的四强之“招保万金”流动比率也不理想，招商地产为1.843，保利地产为1.8771，万科为1.3965，金地集团为1.7732。地产公司偿付短期债务的能力都较弱，这使得即将到期的信托产品面临极大的兑付风险。 2、主要风险来源分析 地产信托产品和其他信托产品一样，存在一定风险，根据受影响主体的不同，可以分为产品自身风险和投资标的风险。产品自身风险，主要来自于信托公司产品设计、管理水平以及信托公司道德方面。 产品设计方面主要有产品预期收益不合理，产品期限设置不合理，风险控制措施不到位等方面。产品预期收益方面是指为了吸引更多投资人购买信托产品，一些合作企业与信托经理人可能会设置远高于行业平均收益的预期收益率，而忽视项目实际的获利能力，造成项目结束时，实际收益远低于预期收益，甚至发生亏损。产品期限设置方面，目前大多数信托产品期限为1-3年，但对于某些特定项目，产品期限设置过短或者过长都会影响企业偿付资金或者增加产品风险，例如投资房地产项目，一般项目周期都较长，若设置期限过短，可能导致资金未完全回流产生兑付风险。风控措施不到位包括担保形式选择不当，抵押物价值过低，抵押率过高等，担保形式主要采取保证、抵押和质押这三种，目前能为信托产品提供担保的第三方主要为大型企业，若出现融资方的控股公司或关联企业、控制人自己财务问题导致信托产品风险控制措施无法实现等情况。抵押物价值过低，抵押率过高是指在抵押和质押过程中，被抵押的房地产、质押的股权和应收账款等实际价值过低，出现融资方无法兑付时，抵押物不足以保障投资者本金而造成损失。 管理水平方面主要包括项目运行过程中，产品经理管理水平良莠不齐