房地产行业发展的宏成观风险分析.doc

房地产行业发展的宏观风险分析 一、上海房地产行业发展回顾 1．2000年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2000-2002 年，上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例（如图1所示），2000 年同比上涨4.5%，2001 年为7.8%，2002 年为13.2%，可以说是2000 年微涨， 2001 年小涨，2002 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27.5%。2000年上海市商品房平均销售价格为3321元/平方米，在2003 年上海房价出现飙升，全年上涨近25%，到2004年则达到6385元/平方米，相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2004年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至35%等等。2004年上海住宅商品房价格上涨了14.6%，虽较2003年的涨幅有所下降，但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头（如图3所示）。2003年投资额为901.24亿元，同比增长20.34%；2004年首次突破1000亿元，达到1175.46亿元，同比增长30.43%。 (2) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求；对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自1999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长（如图4所示）。2003年销售面积达到2376.40万平方米，同比增长20.54％；2004年上海市房屋销售面积为3488.75万平方米(2004年统计数据是现房和期房销售面积之和)，销售面积比上年增长46.8％，对应销售额为2615亿元，同比增长为59％。销售额增长率高于房地产投资额增长率，呈现求略大于供的状况。 3．2004年上海房地产行业发展的主要态势 2004年是房地产行业的政策年，国家宏观调控从土地和信贷着手，一方面加强土地交易的市场化、规范化，打破地域限制；另一方面，开发商向商业银行的融资受到限制，自有资金及融资能力的重要性提高。宏观调控促使市场份额向资金优势、管理优势和品牌优势企业集中，促使房地产企业集约化、跨地域发展。 2004年全国房地产整体市场高位整理，宏观调控对抑制土地及商品房的开发投资过热已经初步显示效果，但并未能使房地产销售价格的走势趋向稳定，房地产市场的需求依然持续旺盛。而上海楼市在宏观调控中逆势而上，市场仍然保持供需两旺。全年房地产业增加值为622.59亿元，占全市GDP 的比重达8.4%，充分显示了作为支柱产业的地位和作用。总体呈现以下特征： (1) 房地产开发投资继续增长，全年完成房地产开发投资额1175.46亿元，比上年增长30.4%； (2) 土地供应总量急速下降（2004年住宅用地出让面积1939.5万平方米，相比2003年减少584万平方米，其中市中心区土地供应量仅占总量5.2%），总体地价水平稳中有升； (3) 商品房平均销售价格继续呈上涨趋势（2004年住宅商品房价格上涨了14.6%），部分区域增幅过快（市中心内环线以内涨幅达27.5%）； (4) 商品房空置面积呈下降趋势，（住宅商品空置面积126.49万平方米，比上年减少51%）； (5) 开发企业到位资金保持增长，国内贷款比重明显下降； (6) 房地产开发商之间的竞争加剧。 二、国家宏观调控对上海房地产行业发展的影响 由于全国各地房地产开发增长的过度迅猛，已经远远高于国民生产总值的增长速度，偏离了正常的发展速度，致使该行业出现了发展泡沫，孕含了一定的行业风险及相应的金融风险。因此，由2004年始国家通过系列政策的实施对房地产行业进行宏观调控。 1．2004年国家对房地产行业的宏观政策调控 2004年国家宏观调控政策的基调为严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。2004年政府出台的金融政策，可分为以下三个方面： 加强房地产贷款风险管理，提高贷款门槛；控制房地产信贷规模；控制个人住房按揭贷款门槛（见表1）。  表1 2004年房地产调控政策一览 颁布时间 颁布单位 政 策 1．行业信贷规模 2004-03-03 中