房地产经营管理结课论文 郑凌宇 1009030S127.doc

房地产经营管理结课论文 地球科学与工程学院 测绘（1）班 郑凌宇 1009030127 南京市栖霞区华电路地块投资分析报告 南京市位于江苏省西南部，东与扬州、镇江、常州市相连，西和南接安徽省，是江苏省的经济、文化、政治中心，重要的交通枢纽城市，历史悠久的文化名城。2000年12月，江宁县撤县改区，2002年5月，南京市成立浦口、六合两个新区，2002年10月，南京市对白下、鼓楼、建邺、雨花4区的部分行政区划进行了重大调整。南京市现辖2县11区，分别为玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞8个城区，浦口、江宁、六合3个郊区和溧水、高淳2个郊县，全市总面积6，597平方公里。 到2011年末南京全市常住人口为741.3万人，比2010年增加22.24万人，增长3.09%。可以预测，随着人口的不断增长，南京市的逆城市化将逐渐加大，呈现工业向开发区集中；建设向河西新城、仙林新市区、东山新市区和江北新市区集中，势必带动当地房地产价格的抬升。 2011年全市完成地区生产总值3275亿元，比上年净增501.22亿元，比上年增长15.6%。第一产业完成增加值86亿元，增长2.6%。第二产业完成增加值1605亿元，增长16.0%；第三产业完成增加值1584亿元，增长16.0%。2011年，全市累计实现财政收入628.53亿元，其中地方一般预算收入330.19亿元，增长34.0%，增幅较上年上升17.2个百分点，为近年来增长最快的时期。 产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业所占份额比上年有所扩大，三次产业结构在上年3.0：49.0：48.0的基础上进一步优化，2007年达到2.6：49.0：48.4。 2011年上半年，南京市具有总承包和专业承包资质的建筑业企业1276家，比上年同期增长9.2%。上半年全市总承包和专业承包建筑企业完成建筑业总产值365.99亿元，比上年同期增长29.3%，房屋建筑竣工面积1917.88万平方米，比上年同期增长44.7%。可以看出南京市建筑业发展持续向好。 2011年上半年，南京城市居民家庭总收入为13523.27元，比上年同期增长15.3%，扣除物价上涨的影响，家庭总收入实际增长6.7%；其中人均可支配收入为12447.80元，比上年同期增长14.6 %，上半年，我市城市居民人均消费支出为7336.29元，比上年同期增长16.8%，扣除物价上涨因素，居民实际消费水平比上年同期增长了8.0%。可以看出南京市居民收入继续增长，生活水平稳步提升。 从南京市发展的趋势来分析判断，2011年，南京还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。 南京市地图 二、房地产市场概况 1、房地产用地概况 2011年1-11月全市住宅用地5471.1亩，同比去年减少74.68%，商服用地621.0亩，同比去年减少90.84%。其中普通商品房用地3675.7 亩，同比去年减少78.52%，经济适用房用地1742.2亩，同比去年减少1.69%，廉租房用地0.3 亩，同比去年增长0.01%，中低价房用地52.9亩，同比去年减少88.77%。 从上看出南京市近年来住宅用地中，普通商品房用地下降幅度较大。土地总体市场投放量又大幅度的降低，政府试图通过减少土体市场投放来稳定房地产市场价格。 2.房地产市场概况 （1）南京市上半年商品房及商品住宅概况 南京市房地产市场在上半年稳步发展，随着国家一系列宏观调控政策的不断深化和贯彻实施，今年上半年南京市房地产市场总体呈现出平稳、健康、有序的运行态势。至二季度末，市区商品住宅平均价格走势平稳，主城区基本稳定，周边地区总体价格略有下浮，中心地区平均值约为9500元/平方米左右，房价趋于平稳。 （2）南京市商品房及商品住宅销售情况分析 现阶段房价基本趋于稳定，涨幅不大，其主要原因在于： 首先，是市场需求结构改善。国家宏观调控后，投机需求逐步退出，部分短期投资需求进入长期投资一租赁市场，市场以自住需求为主； 其次，是区域成交突出。随着具有价格优势的市中心、河西市场份额的不断增长，市区商品住宅均价逐步平稳； 还有，是政策影响，政府重视中低收入群体的住房问题，大力加强中低价位楼盘的建设，市场做出了积极的回应。 三、地块投资分析 1、地块概况 华电路地块座落于南京市东北侧、东至华电集团、 西