房屋买卖若干法律问题个研究.doc

房屋买卖若干法律问题研究 吴春林 　　关键词: 日常家事代理权/效力待定/无权处分/善意取得/不当得利 　　内容提要: 本文就房屋买卖中常见的几个问题进行分析，以明确各方权利义务。第一，通过对几种疑难财产形态的分析，对家庭财产是否为共有作出认定;第二，通过对共有人处分行为的分析，对买卖合同效力予以认定;在对买卖合同效力认定的基础上，确定各方权利义务。 　　自上世纪90年代中国房地产开始市场化进程以来，经过十多年的发展，形成了目前中国房地产业的一片波澜壮阔的景象，普通居民买卖房屋已经是非常普遍的事情。然而，房屋买卖纠纷层出不穷，形成纠纷的原因也错综复杂。本文就房屋买卖的几个常见问题进行分析，从而对买卖合同的效力和房屋所有权的归属作出认定。 　　一、共有的认定问题 　　关于家庭财产是否共有的认定，随着2001年4月28日婚姻法的修正，逐渐变得复杂起来，在有利于保护个人权利的同时，增加了对家庭财产是否共有进行认定的难度。尽管婚姻法第十七条、第十九条、婚姻法司法解释(一)第十九条、司法解释(二)第十一条分别对家庭财产的共有问题作了规定，但在实践中，仍然存在认定上的难点甚至是误区。下面作者就两种常见情况予以分析。 　　1、是否婚后购买的房屋均为共有财产? 　　实践中，较普遍的一种观点认为：婚后购买的房屋，属于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产”，应归夫妻共同所有。这种观点是对婚姻法第十七条规定的误解。婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”从该条规定表达逻辑上分析，并不是所有婚姻关系存续期间所得的财产均为夫妻共有，而是限制在上述所列的五种类型。通过对上述五种类型的分析，我们可以得出结论，共有财产应当是婚姻关系存续期间新增的财产，是基于夫妻共同经营所生产的财产，是总财产(双方个人财产+共有财产)的增加。因此，婚后购买的房屋如果是一方以婚前个人财产所购买，由于房屋本身仅是其个人财产的形态变化，不是婚姻关系存续期间新增的、基于夫妻共同经营所生产的财产，其性质上仍为个人财产。 [1]当然，如果当事人约定为共有的，符合婚姻法第十九条规定，为夫妻共有财产。 　　2、婚前一方按揭购买的房屋，婚后夫妻共同还款的，房屋是否为共有财产? 　　对这一问题的认识实践中非常模糊，特别是在老百姓的意识中更是确信为共有财产无疑。上海市高级人民法院认为：“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。”“对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产。” [2]江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的讨论纪要征求意见稿中对于按揭房屋的权属认为：“夫妻一方婚前一个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产。”前者没有对房屋所有权取得是婚前还是婚后予以区分，一律认定为个人财产;后者则予以区分，认为婚后取得房屋所有权，一律认定为夫妻共有。有人认为两者存在很大的分歧 [3]，其实实质上是一致的，之所以出现上述错误的认识，在于没有弄清楚按揭性质所致。实务中的按揭只是借鉴了英美法中按揭的名称而没有借鉴其实质，指的是买房人与售房人签订买卖合同后，支付一定的首期房款，然后买方人与银行签订借款合同，支付剩余房款，买房人以所购买的房屋抵押给银行。也就是说按揭存在三方当事人—买房人、售房人、银行，两层法律关系—买卖关系、抵押借款关系。按揭一经完成，权利义务关系—买房人与银行的抵押借款关系、买房人对房屋的所有权--即已确定。因此，婚前一方按揭，其已经于婚前取得房屋的所有权，当然应当是其个人财产。即使按揭中，配偶方参加出资的，如登记在一方名下，配偶方对按揭房屋仍不能享有所有权，因为房屋所有权要么基于登记取得，要么基于婚姻关系取得，显然配偶方不能满足上述条件。至于婚前出资、婚后参与还款，则是夫妻之间的债权债务关系，与所有权无涉。上海市高级人民法院该条规定的前提条件为婚前按揭业已完成，而江苏省高级人民法院该条规定的前提条件，实质上婚前并没有完成按揭，没有取得所有权，所有权取得于婚后。因此，该情况下夫妻双方实际上都参与了按揭(因为，总房款=前期付款+需还的贷款，婚后用夫妻共同财产还贷。当然，如果婚后一方以其婚前财产还贷，登记在自己名下的，房屋仍为其个人财产)，属于夫妻关系存续期间共同所得的财产，当然为夫妻双方共有财产。 　　二、买卖合同效力的认定和所有权的归属问题