房屋租赁纠纷中疑难新型问题解果析.doc

房屋租赁纠纷中疑难新型问题解析 来源：中法网学校 作者： 时间：2013-6-20 10:34:44 点击： 42 　　作者:湖北法正联合律师事务所 王远华 　　随着我国住房商品化改革，住房制度由计划经济时代实行的“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，转变成全面实行住房分配货币化，并形成以商品房、经济适用房、保障性住房为主的多层次城镇住房供应体系。而由于法律制度的缺位，社会诚信体系的缺失，以及市场主体之间地位的失衡，大量新建住房和改革前的原公有住房在满足一定条件后可进入市场进行交易，在带来房地产市场繁荣的同时，也出现了大量的房地产纠纷，其中房屋租赁纠纷渐成主要的类型。笔者结合自己在法律实务中的体会，特就房屋租赁纠纷中经常遇到的、有一定争议的问题作探讨分析，以在现行法律制度中寻找解决这些问题的妥善方法。 　　一、租赁公有房屋拆迁补偿安置的相关问题。随着城市的不断发展，城市中的一些老城区、老房屋需要进行拆迁改造，由此经常会遇到一些公有住房的拆迁安置问题。一般情况下，拆迁安置补偿的具体权利义务，当事人是通过拆迁安置补偿协议来确定。涉及到公房拆迁补偿安置的争议，则往往在安置补偿的主体中出现问题，诸如公房承租人是否应作为拆迁补偿安置合同的当事人？同住人是否有权分得拆迁补偿款？ 　　国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这为公有房屋的承租人有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议提供了法律依据。该条例第27条对租赁房屋的拆迁补偿安置规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”可见，该条例已为城市公有房屋拆迁安置方式和安置办法作了原则性规定，根据该条例的规定及各地执行该条例所作的拆迁房屋安置办法，拆迁公有房屋的补偿安置可分别采取下列方式和办法：一是当事人选择以货币方式安置的，按被拆迁的公房是否带有福利性质予以区别对待。若承租人属于享受福利性分房政策分得的承租房，则在该房屋拆迁时，房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的80%，房屋所有权人享有房屋拆迁补偿款的20%；若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房，则房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的20%，房屋所有人享有房屋拆迁补偿款的80%。二是当事人选择房屋调换的，拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。 　　实践中，经常遇到一些公房承租人因怠于行使权利，当事人在政策和法规理解上出现分歧，以致公房承租人原承租的房屋被拆多年，却对房屋拆迁补偿安置达不成共识。笔者就接触到一起公房承租人为求得自认应得的安置权利，而为此上访多年的案例。武汉某学校于2003年8月为方便吴某等部分单身教师职工的居住，以租赁方式将学校自有的房屋出租给吴某等人使用；2008年5月，吴某等人承租的房屋遇国家建设需要拆迁，该学校作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置协议，学校对吴某发的拆迁安置通知被其拒收。现吴某要求按武汉市人民政府转发的《市住房保障管理局关于继续执行原有住房制度改革有关政策的意见》第二条 “关于旧公有住房出售问题”的规定，按房改房的价格购买拆迁人对该学校还建的房屋，而该学校则认为只能将该还建房继续对吴某出租。 　　笔者认为，国家虽于1998年7月就作出了取消福利性分房的政策，房屋承租人吴某已于2004年7月调离该学校，但依据有关政策和法规的精神，吴某等人的住房性质仍应认定为承租公有住房，应遵照国家有关公有承租房拆迁安置的政策和法规规定进行安置。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》也作出了与国务院的《城市房屋拆迁管理条例》第27条相同的上述规定。虽然《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年废止，但依据法不溯及既往的原则，上述二规定应为处理吴某等人所诉承租房拆迁安置应适用的依据。武汉市人民政府于2011年11月转发的《市住房保障管理局关于继续执行原有住房制度改革有关政策的意见》，是政府为构建和谐社会及解决历史遗留问题作出，吴某等人承租的旧公房已不存在，不能按该意见的规定出卖旧公房；该学校是在房屋承租人吴某等人均未按《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定申请拆迁管理部门对自己是否享有权利作裁决下，作为该房屋产权人与拆迁人签订的房屋拆迁协议 ；依“上位法优于下位法”的法律适用原则，结合拆迁人已对该学校进行了房屋调换的事实，吴