房屋租赁取纠纷中的合同效力问题.doc

房屋租赁纠纷中的合同效力问题 ——赵某、路某诉昆明某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷 摘要：本案涉及在房屋租赁合同纠纷中，出租房屋没有办理房屋所有权证时，租赁合同是否有效的法律问题；如果合同有效，赔偿损失和违约金能否同时并用；如果合同无效，出租人或者承租人违约时，守约方是否可以依据违约条款追究违约方的违约责任抑或追究合同无效的缔约过失赔偿责任或其他赔偿责任。本案出租人引进了第二家网吧，承租人认为出租人承诺的自己的独家网吧经营权已经不能实现，经营收入减少，甚至亏本，于是以出租人违反合同约定只引入一家网吧的条款为依据，起诉出租人违约，要求解除合同并承担赔偿损失和支付违约金的违约责任，昆明市西山区人民法院判决出租人违约并解除合同，出租人向承租人赔偿30万元违约金。双方均不服一审判决，上诉到昆明市中级人民法院，承租人认为违约金太低且损失没有得到赔偿，出租人认为，一审法院没有审查租赁合同的法律效力，租赁合同系无效合同，要求驳回出租人的全部诉讼请求，二审法院认为，租赁房屋没有取得房屋所有权证，辩论终结前也没有取得规划许可证，因此确认合同无效，对于承租人的损失，因没有提供证据证明，也不予支持，但合同无效后出租人应当返还承租人押金、保证金。? 关键词：房屋租赁 合同效力 违约 赔偿 主体适格 ? 案情简介： 2008年9月6日，被告昆明某商贸有限公司与原告赵某签订《房屋租赁合同书》，约定由被告将自己拥有的房屋B幢三楼02号商铺有偿有期租赁给原告赵某使用，租期为三年，从2008年10月13日起至2011年10月12止，合同还约定：被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家网吧入驻经营。原、被告双方任何一方未能履行合同条款的约定，视为违约，违约方给另一方所造成的经济损失，以合同支付金额的双倍作为违约罚金先行赔偿，再由违约方按法律法规最终裁定数额赔偿给另一方。 赵某与路某是夫妻。 2009年5月7日，路某作为投资人登记注册了“昆明某公众电脑屋”，领取了个人独资企业营业执照，企业住所即在上述原告赵某承租的商铺内。 2009年12月14日，被告昆明某商贸有限公司与案外人昆明某网络信息有限公司（以下简称某公司）签订《合同书》，约定由被告昆明某商贸有限公司将商业中心A幢整体三层商铺有偿有期出租给案外人某公司使用。租期为五年，从2010年3月15日起至2015年3月14日止。合同特别约定：某公司保证所租赁的商铺只作为商业用途，只用于电脑培训项目。实际经营中，某公司在A幢整体三层开设网吧，并办理了相关证照。路某与赵某发现被告“违约”后，便以昆明某商贸有限公司再行引进网吧构成根本性违约为由，诉至西山区人民法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《合同书》（合同编号为JM；2、判令被告向原告支付违约金718369.2元；3、判令被告向原告退还解除合同后剩余的租金103521.6元；4、判令被告向原告赔偿无法正常经营的损失200000元；5、本案诉讼费由昆明某商贸有限公司承担。 一审判决后，双方均不服一审判决，均向昆明市中级人民法院提起上诉。原告赵某、路某上诉请求支持全部诉讼请求，被告上诉请求二审法院支持：1、撤销一审判决第一、二项；2、依法确认昆明某商贸有限公司与赵某签订的《合同书》无效；3、判决驳回赵某的全部诉讼请求；4、依法裁定驳回路某的起诉；5、由赵某、路某承担本案一、二审全部诉讼费用。 ? 裁判观点： ?一审法院裁判观点： 一审法院认为：本案争议点在于，因另一网吧的存在，被告昆明某商贸有限公司是否构成对原告赵某的违约。原告与被告之间合法有效的租赁合同约定：“被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家网吧入驻经营”。原告陈述该约定的含义是：除原告开设的一家网吧外，被告不能再引进其他网吧进入“商业中心”；被告则认为该约定的含义是：除原告开设的网吧外，被告还可以再引进一家网吧进入“商业中心”。从文意理解，上述约定确存在原、被告各自所说的两种含义，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。…..”之规定，对该约定条款作不利于合同拟定提供方即被告方的解释，故“被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家网吧入驻经营”这一合同约定条款应当解释为：在原告租赁期内，除原告开设的一家网吧外，被告不能再引进其他网吧进入“商业中心”。根据本案确认事实，在“金亚商业中心”，被告除出租铺面给原告赵某经营网吧外，被告的另一租户某公司亦在经营网吧，该商业中心存在两家网吧的事实，违反了原、被告之间的合同约定，被告作为出租方对原告赵某构成违约，应当承担违约责任