世联2013年10月天津金侨新梅江地块定位及物业发展建议综述.pptx

金侨新梅江地块 定位及物业发展建议 谨呈：金侨地产开发有限公司 2013年10月 看本体 1 项目区位 经济指标 项目四至 交通条件 周边配套 本体小结 本体分析 隶属于解放南路地区中的新梅江起步区，本案临近文政中心、梅江生态居住区，城市居住属性明显 项目区位： 本项目位于解放南路与外环线交口，隶属于解放南路地区中的新梅江起步区 距中环线黑牛城道5公里 距文政中心：距市政府6.4公里，距文化中心2.5公里 距一流学府：距科技大学5公里，距财经大学4.2公里 距景观资源：距梅江风景区2.2公里，距江南领世郡高尔夫球会1公里 南开区 和平区 河西区 中等密度小体量住宅项目，容积率有可规划空间 规划用地性质：居住用地、中小学幼儿园用地 占地面积：6.45万㎡ 建筑面积：13.6万㎡ 容积率：2.2 综合楼面地价：14359元/㎡ 溢价率：64.65% 限高：100米 项目东、西、北侧道路有待修建，两侧道路具备通车条件 项目四至现状： 项目南侧外环南路、为天津市外环线主干道 项目西侧紧邻新梅江景观公园 项目东侧紧邻天津警备区 外环线及解放南路均为城市级主干道，道路交通畅达市区 公共交通便捷，轨道交通有待完善 道路系统： 外环线：毗邻外环线； 城市主干道：距解放南路仅0.6千米。 外环南路 洞庭路 解放南路 本案 地铁6号线（在建） 地铁站 公交站 轨道交通系统：地铁六号线 东起东丽区大毕庄停车场，南至津南双港，正线全长56.13公里； 沿线经过东丽区、河北区、红桥区、南开区、河西区、津南区六个行政区； 未来将与5号线接驳形成环路； 预计2014年年底前开通。 公交线路：项目周边有四条公交线路 628：水木天成-洪湖里-南市-体院北-外环16号桥-大寺； 693：鼓楼-南市-滨江商厦-围堤道-枫林路-内江道； 705东线：体北-五一阳光-外环16号桥-海河教育园； 706路：西青公交总站-大任庄北-财经大学-津门里-第六大道。 628路 705路东线 外环16号桥 682路 706路 大任庄北 天津警备区 内江路临时公交站 693路 解放南路站 教育配套—— 地块内部规划有强势教育资源、微山路中学、对外经济贸易学校、天津市商务职业学院、天津市电子信息学校、渤海职业技术学校等 医疗配套—— 天津市第四医院、玛丽坤如医院、红磡领事郡医院等 商业配套—— 田园商业广场、大岛商业广场、人人乐购物广场 景观配套—— 梅江风景区、长泰园、珠江公园、龙居公园、等多个自然景观公园 3KM 微山路中学 红磡领事郡医院 长泰园 龙居公园 珠江公园 对外经济贸易学校 天津市商务职业学院 渤海职业技术学院 玛丽坤如妇产医院 田园商业广场 大岛商业广场 第四医院 人人乐购物广场 天津市电子信息学校 项目周边基本生活配套匮乏，但地块内部有强势教育资源 本体 小结 优势 隶属于新梅江，有规划利好优势 指标上有规划可为空间 小规模项目利于打造精品 道路交通畅达 具有强势景观资源 劣势 地块现状周边配套匮乏 区域处于开发初期，城市功能尚未兑现，存在不可控风险 高地价取地带来的必将是未来的高售价入市 面对尚未兑现城市功能的区域 高成本拿地所带来的高售价问题 该如何解决？ 项目操作核心问题 壹 2 板块现状 板块规划 新梅江规划 新梅江进展 区域小结 城市交通 区域分析 从政府规划看区域未来发展机遇 Answer 1. 伴随城市重心的南移，西南板块价值得以进一步提升/解放南路地区依托规模优势，将成为承载区域再升级的载体 距天津滨海新区仅40公里； 距天津滨海新区机场仅19公里； 距天津火车站仅8公里； 距离梅江会展中心仅2.5公里 交通便捷通达性强：西邻城市迎宾大道——解放南路 规划四至：北起海河，南至外环线，西起解放南路，东至微山路； 整体规划范围：16.77平方公里； 规划总建筑面积：1832万㎡ 整体解放南路地区是规划最大、最具国际化、生态、复合的板块 陵水道 解放南路 浯水道 微山路 台儿庄南路 外环线 在规划理念层面，依托双核、三轴、四带，打造生态示范城和城市新引擎 城市中心 稀缺的最大规模区域开发 多位复合的城市功能 城市活力新引擎 城市经济中心 城市文化中心 “三轴”延续生态理念、周边复合生态居住、生态办公等多位功能 “两核、四带”城市级商务、商业建筑群落，城市活力引擎 整体规划范围约16.77平方公里 愿景?生态示范城、城市新引擎 “两核”—— 片区地标+片区门户，为解放南路地区双核 片区地标 片区门户 两核——片区地标 黑牛城道以南，复兴河以北 以一对260米高的超高层标志性建筑为核心的建筑群 以商务办公、创意产业、都市公寓为主 两核——片区门户 解放南路周边地区的西南侧 由