世联顾问安阳超越集团文化商业步行街整体定位及发展战略综述.ppt

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世联顾问安阳超越集团文化商业步行街整体定位及发展战略综述

超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略 本报告的技术思路 项目位于城市中心区,在“12里又18步”的古城内,为最大规模的旧城改造项目,核心商圈的边缘 项目基本资料 占地面积:总占地为101亩,其中广场44亩,商业开发57亩 总建筑面积:拟规划10余万㎡ 土地性质:商业性质和公共绿地 地块现为净地开发,内部有两条规划市政路,南北紧邻城市主干道,临街面长达740米,通达性良好 文峰大道是安阳城市的主干道,贯穿城市东西,是城市东西向主要干道。 文峰大道在核心商圈分为南北两条支线,为逆时针单行线。 临时停车位多达300余个,可进入性很好,但未来交通压力较大 周边商业氛围浓郁,以服饰、餐饮和休闲为主,明显出现北热南冷的局面;随着巴黎服装广场的开业,中环百货的拍卖改造,地块的商业价值将进一步提升 作为老城核心区最后一块商业旺地,随着中环百货在郑州的拍卖,9月份巴黎服装广场的开业,未来将改变文峰南北路西热东冷的局面,地块的价值进一步提升。 历史人文资源非常丰富,内有萧曹庙、袁氏小宅,周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等 历史人文资源非常丰富,内有萧曹庙、袁氏小宅,周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等 由于位于古城保护区,项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件 限高:项目建筑层数设为三层,15米。 平面布局:保留中轴线的通透性,能够从地块东边看到文峰塔。 风格:保留老城明清风格和地方特色,如采用坡屋顶,与周围环境相协调。 项目地块中的古建筑(萧曹庙、袁氏小宅)予以保留,谢家大院可进行迁址保护。 项目属性总结:四线城市 城市中心 强势人文资源 核心商圈边缘 10万㎡ 大型商业项目 超越集团是安阳最大的民营企业之一,工业是集团支柱,房地产为机会性介入 数字超越—— 1988年成立。 安阳市最早的私营企业。 由1家文化企业发展成为规模较大的综合性民营企业集团,涉及房地产、农业、文化、工业等领域。 资产10多亿元。 员工2000余名。 2006年5月强势介入本项目,有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目 必威体育精装版版本规划指标—— 用地面积:46619平米,商业可利用42284平米 规划建筑面积:地上64645平米 地下空间:拟满铺一层 总建筑面积约11.1万平米 本报告的技术思路 客户的期望和疑惑:承载了集团太多的梦想,关键在于如何做才能够实现 本项目是集团几年来房地产发展的梦想,要做就要做安阳最好的商业项目,30年不落伍。 做本项目,就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来,将历史文化、商业进行充分的整合。 在不影响商业价值的情况下,为老安阳的历史文化名城争光添彩。 整体而言,想将项目作成明清建筑物的博览会,能形成明清建筑风格的汇集地。 商业功能上,要体现超前的综合性的安排。 公司考虑本项目持有,主要是想通过年租金收益变成融资工具。 计划将本项目包装上市,为企业融资创造路径。 建筑风格方面以明清风格为主,将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。 如何设计、布局停车场?如何将停车场同其它建筑功能部分结合好? 如何做好多层商业的问题? 本项目是否需要做餐饮一条街? 公司考虑的收益不是卖房子的收益,而是租金收益,然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。 绿化同园林园艺密切的结合? 本报告的技术思路 本项目论证最根本的问题:要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础?项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题 本报告的技术思路 Q1:10万㎡体量商业在安阳能否存活? ——市场潜力研判 中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极,安阳为中原经济群的边缘城市 1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群 9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群 “申遗”成功极大程度上提高了安阳的知名度,将为安阳经济带来新的发展机遇 2006年7月13日,殷墟成功申报世界文化遗产,成功被列入《世界遗产名录》。 申遗的成功极大地提高了安阳在中国、世界的知名度,必然会带来大批的旅游人群,从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇,促进安阳经济更进一步的发展。 陆地交通四通八达,奠定安阳豫北交通中心的地位,但距中枢机场较远,外来旅游人群相对不便 京广铁路纵贯市区,京珠高速,103、107国道贯穿南北。 周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。 而十一五期间,安阳将努力通过一系列转变实现打造豫北区域性中心城市的目标 目前,第二产业为安阳市的主导产业,其中冶炼、能源及机械制造是支柱行业,其产值之和占安阳工业总产值的60%,城市

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