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《计算免税临界点》:
设销售收入总额为X,设不含息建造成本为Y。
于是:
按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y;
财政部规定的加计20%扣除额为0.2Y;
允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为:
X×5%×(1+7%+3%) = 0.055X
计算:当增值率为20%时,销售总额X与建造成本Y的关系:
X-(1.3Y+0.055X)
(1.3Y+0.055X)
0.934X = 1.56Y
X = 1.67024Y
即:增值率= 20%时,售价为建造成本的1.67024倍;
当X<1.67024Y时,增值率<20%,根据税法规定,免交土地增值税。
所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。
根据上述计算方法,我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下:
不交土地增值税
税负重、利润少
相对税负轻、利润高
1.67024 1.82014
(免税临界点定价系数) (高收益最低定价系数)
上例建造总成本1424万元,单位建造成本1186.66元/平方米
免税临界点定价=1186.66×1.67024=1982.00元/平方米
高收益最低定价=1186.67×1.82014=2159.91元/平方米
一、开发产品定价技巧:
(一)普通标准住宅避税临界点:
例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发,2008年,出售一栋普通住宅楼,总面积12000平方米,平均单位售价2000元,销售总额2400万元,该楼支付土地出让金324万元,房屋开发成本1200万元,其中:利息支出100万元,假设不能提供金融机构借款费用证明,城建税率7%,教育费附加3%,印花税率0.5‰,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
1、收入总额:2400万;
2、扣除项目金额(扣除利息支出100万):
(1)取得土地使用权金额:324万
(2)房地产开发成本:1100万
(3)房地产开发费用:(324+1100)×10% = 142.4万
(4)加计20%扣除数:(324+1100)×20% = 284.8万
(5)扣除营业税及附加:2400×5%×(1+7%+3%)= 132万
扣除项目金额合计:
324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万
3、增值额:2400-1983. 2 = 416.8万
4、增值率:416.8÷1983. 2 = 21.02%
建造成本
5 、应交土地增值税:416.8 × 30% - 0 = 125.04万
6、获利金额=收入-成本-费用-利息-税金=
2400-324-1100-100-132-125 = 619万
假设:降价到1975/平方米
增值额=2370-1981.6 = 388.4万;
增值率=388.4÷1981.6=19.6%
小于20%,免缴土地增值税。
获利金额=2370-324-1100-100-130.4 = 715.6万
多获利=715.6-619=96.6万
★当前讲授★
计算验证:
(1)当定价为每平方米1982.00元 ,销售总额为2378.40万
扣除项目金额=1424×1.3+2378.40×5.5%=1982.01万
增值额=2378.40-1982.01=396.39万
增值率=396.39÷1982.01=19.9999%
增值率<20%,不交土地增值税。
(2)当定价为每平方米2160时,销售总额2592.00万元:
扣除项目金额=1424×1.3+2592×5.5%=1993.76(万元)
增
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