巨龙江山国际商业定位及四期产品建议1217精要.ppt

PHOENIX BAY CHIC CITY PHOENIX BAY CHIC CITY PHOENIX BAY CHIC CITY 巨龙·江山国际 商业定位及四期产品建议 Commercial?orientation Product suggestion 目录 Catalog 商业背景 商业定位 产品建议 Market Analysis —————————— 市场研判 市场研判│ Market analysis 旱鱼路 鱼嘴西路 鱼嘴北路 两江大道 鱼嘴中路 位居核心地段，餐饮布局近半 业态分布凌乱，整体品质较低 旱鱼路： 鱼嘴目前最火的商业街 主要业态：大型餐饮（沈家洪城）、酒楼（茅溪菜）、鱼嘴唯一的百货商场（渝杰百货） 鱼嘴西路： 服饰一条街（中段品质较高，南段较低端） 主要业态：服饰、电子、大型超市（世纪华联）、餐饮、建材、药房、银行 鱼嘴北路： 主要业态：孕婴店、建材电器、诊所 鱼嘴中路： 主要业态：农贸市场、餐饮、电器 两江大道： 主要业态：餐饮为主、服饰、电器 （1）原著商业 远离城镇核心地段，规划高端 人气不足，经营情况不容乐观 （2）新兴商业 业态：餐饮为主（老四川、乡村基）、KTV、超市、服饰等 市场研判│ Market analysis Customer Analysis —————————— 客群分析 （1）客群分析 带客理由： 园区发展，鱼嘴未来居住人口井喷 项目高端住区、学校汇聚财富人群 客群分析│ Customer analysis 鱼嘴规划 居住人口55万 市场研判 ※原著商业布局低端，新兴商业经营不容乐观 客群分析 ※鱼嘴未来居住人口井喷，项目及周边日趋成熟 Summary 小结 鱼嘴亟需一个商业中心 如三峡广场之于沙坪坝、观音桥之于江北 它能满足鱼嘴人民对购物、餐饮、娱乐、休闲的所有需求 目录 Catalog 商业背景 商业定位 产品建议 商业定位│ Business location 巨龙·万汇城 备选案名：巨龙·星天地，巨龙·铂金广场，巨龙·中央广场 Key1|对位全功能商业中心形象 Key2|案名大气，且简单、易记、易传播 Key3 |案名易辨识商业属性 （1）案名 商业定位│ Business location （2）诉求 鱼嘴新中心·都市生活全能主场 新中心|突出鱼嘴中心向东的决心 都市生活|区别于鱼嘴原商业低端形象，拔升项目价值 全能主场|展现项目商业业态丰富价值，满足你对商业中心的一切幻想 一期 二期 三期 四期 1 2 3 4 5 6 1 尚品街（精品社区配套） 2 拾味坊（餐饮、美食） 3 书香道（文具店、培训） 4 美车坊（汽车美容） 5 香榭里（休闲娱乐） 6 星光天地（邻里商业中心） 商业定位│ Business location （3）业态布局 目录 Catalog 商业背景 商业定位 产品建议 产品建议│ Product suggestion （1）经济指标及原规划 巨龙江山国际四期综合技术经济指标 项目 计量单位 数值 总用地面积 ㎡ 17240 总建筑面积 ㎡ 29329.06 1）住宅建筑面积 ㎡ 15893.73 2）商业面积 ㎡ 5504.98 3）幼儿园面积(9班) ㎡ 3013.18 4）车库面积 ㎡ 4917.17 停车泊位 辆 150 其中：地面 辆 11 地下 辆 139 容积率 　 1.42 建筑密度 % 31.59 一期 还建房 二期 瞰江 中学 还建房 28#/15F（公寓） 29#/3F 30#/3F 31#/3F （幼儿园） 32#/2F 产品建议│ Product suggestion （2）布局调整建议 28#/15F（公寓） 29#/3F 30#/3F 31#/3F （幼儿园） 32#/2F 商业全部调整为临街设计，商业价值提升 住宅调整至组团内部，远离马路喧嚣，享中庭、江景双重景观，亦可溢价 商业 商业 商业 31#/3F （幼儿园） 住宅 产品建议│ Product suggestion （3）住宅产品建议 二期高层销售情况分析 房型 套内面积 （㎡） 建筑面积（㎡） 总套数 已售套数 剩余套数 去化率 1to2 49.68 64.55 279 51 228 45% 两房 60.14-61.81 78.23-80.31 554 281 273 53% 2to3 76.81 99.8 85 84 1 0% 3to4 85.64 111.4 53 44 9 2% 合计 971 460 511 100% 剩余货量几乎全为两房功能，根据三期产品建议思路 建议四期住宅产品全为市场快销产品—2to3户型（套内60-70㎡），补充产品线 具体设计可参考三期 产品建议│ Product suggestion （4）商业产品建