个案分析-御香山综述.ppt

个案分析 —复地·御香山 * * 基础资料 项目名称 复地御香山 项目地址 成都市南天府广场成仁路（成仁路与东山大道路口旁） 楼盘基本情况 开发单位：成都鸿汇置业有限公司 物业单位：上海复瑞物业管理有限公司成都分公司 占地面积：228000平方米 总建筑面积：358129平方米 容 积 率：0.6 绿 化 率：35% 总 套 数：207 车 位 数：420 物 业 费：3.80元/平方米·月 建筑形态：联排,双拼别墅 外观风格：法式浪漫田园风格 装修情况：毛坯 产权年限：70年 开盘时间：2011年11月27日开盘，2012年3月30日加推一期2批次 交房时间： 2013年5月30日整体交房 项目规划 6联排 8联排 4联排 双拼 一期 二期 项目分两期开发，目前在售一期，共66栋207套，主要为联排别墅，有部分双拼。 法式浪漫田园建筑风格。 总投资1.6亿，总面积逾万平方米的高端配套会所。 二期产品目前形态未定、价格未定、开盘时间未定，但预计年底将会呈现，10月份左右预计将会有一个造势动作。 产品附加值 户型 建筑面积（m2) 赠送面积(m2) 赠送面积占比 A 381 约53 14% F 379 约55 14% H 353 约43 12% J 366 约56 15% 该项目赠送面积约在50m2左右，与本案大致相同。但由于其建筑面积均在350m2以上，所以其赠送占比就显得较低，约在14%左右，产品附加值较低。 在售户型情况 6联排 8联排 4联排 双拼 一期 二期 类别 建筑面积（㎡） 实得面积（㎡） 总价范围（万） 总价 （万） 双拼 440 451 400-520 432 465 652 515 联排 317 425 340-450 350 340-350 411 380-420 384 438 448 448 563 690 目前在售为其一期产品，占地127亩。总计207套，剩余房源14套，全部为联排别墅，分别分布在4联排及8联排。 在售户型面积在350m2—460m2之间，总价400—980万。 主力户型分析 A户型 建筑面积：381m2， 赠送面积：53m2。 优势： 1.负一层休闲厅面积较大 2.客厅挑高、凸显大气 3.入户花园面积大 劣势： 1.保姆房面积过小 2.负一楼采光不足 3.洁污不分区，厨房容易带来油烟污染 4.客厅外无阳台，空间感受限 5.次卧面积小，主卧没有独立卫生间。 6.动线不明，面积浪费。 主力户型分析 F户型 建筑面积：379m2， 赠送面积：55m2。 优势： 1.客厅挑高、厨房挑高，凸显尊贵大气 2.入户花园面积大 劣势： 1.保姆房面积过小 2.卫生间设计不合理、观赏性较差 3.卧室面积较小，更衣室面积小，影响舒适性 4.二楼房间无阳台 主力户型分析 H户型 建筑面积：353m2， 赠送面积：43m2。 优势： 1.客厅挑高，凸显尊贵大气 2.双车位设计 劣势： 1.保姆房、洗衣房面积过小 2.底层休闲厅不方正 3.仅有两个套房，舒适性受影响 4.两个卧室只有一个卫生间，设计不合理 主力户型分析 J户型 建筑面积：366m2， 赠送面积：56m2。 优势： 1.客厅挑高，凸显尊贵大气 2.双车位设计 劣势： 1.保姆房、洗衣房面积过小 2.客厅入户洁污不分区 3.仅有两个套房，舒适性受影响 4.两个卧室只有一个卫生间，设计不合理 和泓半山 复地御香山 VS 项目整体对比 配套 竞品与本案地理位置相邻，因此在区域配套上大致相同。 和泓半山 项目整体对比 规划布局 35 34 37 38 39 40 41 42 43 44 36 6联排 8联排 4联排 双拼 一期 二期 和泓半山： 在售房源远离主干道，更具私密性，且更靠近麓湖生态公园，得享生态自然。 复地御香山： 在售联排房源大部分紧邻道路，噪音及粉尘污染较为严重，且私密性不佳。 项目在售产品的居住环境、舒适性方面，和泓半山明显占优。 项目整体对比建筑 设计与景观 和泓半山： 醇正英伦风格、英式浪漫田园风情园林景观设计，高绿化率。原生坡地景观，充分保证移步一景。 复地御香山： 法式建筑风格、法式浪漫田园风情园林景观，搭配原生溪塘。但绿化率较低，业主的自然生态体验以及居住品质方面会有一定影响。 在园林景观、项目绿化率上，和泓半山更具优势。 项目整体对比 户型对比 和泓半山 御香山 约313m2 约353m2 约50m2 约43m2 建筑面积 赠送面积 竞争比较： (面积段约350m2） 1.本项目在产品附加值方面与竞品大致持