房地产估价理论与方法-第2章讲解.pptx

房 地 产 估 价 理 论 与 方 法 杨海娟 李 飞 lifei@nwu.edu.cn QQ：2940098908 第一章 房地产估价概论 第二章 房地产及其描述 第三章 房地产价格和价值 第四章 房地产价格影响因素 第五章 房地产估价原则 第六章 市场法及其运用 第七章 收益法及其运用 第八章 成本法及其运用 第九章 假设开发法及其运用 第十章 长期趋势法及其运用 第十一章 地价评估和地价分摊 第十二章 房地产估价程序 目 录 第二章 房地产及其描述 第一节 房地产的含义 第二节 房地产的特性 第三节 房地产的分类 第四节 房地产状况描述 4 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 5 一、房地产的定义 土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 6 土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 一、房地产的定义 7 建筑物的含义 广义：建筑物=房屋+构筑物 狭义：建筑物=房屋 一、房地产的定义 8 其他定着物的含义 建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。 埋设在地下的管线、设施； 地上的围墙、假山、水池； 种植在地上的树木、花草； 镶嵌或者直接画在墙上的画。 一、房地产的定义 9 二、实物、权益和区位 第一节 房地产的含义 10 二、实物、权益和区位的含义 房地产实物的含义 房地产中看得见摸得着的部分。 土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度。 建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。 房地产实物可进一步分为：(1)有形的实体；(2)该实体的质量；(3)该实体组合完成的功能。 11 房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。 ①房地产的各种权利:(1)所有权；(2)建设用地使用权；(3)宅基地使用权；(4)土地承包经营权；(5)地役权；(6)抵押权；(7)租赁权。 ②受到其他房地产的权利限制情况——如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权。 ③受到房地产权利以外因素的限制情况——如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。 ④额外的利益或好处——房顶（盖）或外墙租给别人做广告。 二、实物、权益和区位的含义 12 房地产权益的含义 二、实物、权益和区位的含义 所有权 13 房地产权益的含义 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。 二、实物、权益和区位的含义 14 房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 二、实物、权益和区位的含义 位置 坐落 方位 与重要场所的距离 临街（路）状况 朝向 楼层 环境景观 自然环境、 人文环境 景观 交通 可及性——进来 便捷性——出去 道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度 公交便捷度：公交类型、站点、流量 外部配套设施 外部的基础设施 外部的公共服务设施 房地产区位 16 投资房地产的 三大秘诀 17 第一节 房地产的含义 三、房地产的其他名称 不动产：《不动产登记暂行条例》：“是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。” 物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。 land ——强调自然属性 real estate——强调自然属性和人工物混合属性 real property ——强调自然属性、人工物以及权益属性。 18 第一节 房地产的含义 四、房地产的基本存在形态 房地 建筑物 土地 19 土地形态 空地 有建筑物的土地： ①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在对土地价值的影响。 四