- 1、本文档共51页,可阅读全部内容。
- 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
中国房地产融资渠道综述
中国房地产融资渠道、融资产品及实务方法
一 、地产公司融资渠道概览
融资渠道1:
融资渠道2:
融资渠道3:
二、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制
(一)银行融资
1.银行贷款
(1)自营贷款
(2)委托贷款
A.委托贷款属于金融机构的中间业务,既不反应在资产负债表内,也不包含在金融管理部门定义的各项贷款中,受到监管的力度较小,不会占用银行的表内额度,但是,委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。
B.费率:3‰,0.5‰,0.8‰,工农中建委贷费率相对高。
C.委贷的抵押登记问题
一般而言,多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人,所以,一般将房产抵押在银行或信托名下。但,在诉讼技巧上,被告可以通过提管辖权异议的方式,拖延诉讼时间。
D.诉讼主体资格问题
根据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》(法复[1996]6号)“在履行委托贷款协议过程中,由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的,贷款人(受托人)可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼;贷款人不起诉的,委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。”
2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案[(2012)民二终字第131号],认为‘如果委托人、贷款人(受托人)与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定,则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人’。”
实践中,多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的,委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。
(3)跨境贷款——前海人民币跨境贷款、内保外代
A.前海人民币跨境贷款
B.内保外贷(具体参见《地产跨境投资、跨境融资、结汇必威体育精装版政策解读及实操攻略(上)》)
定义:境内反担保人(通常为境外借款人的母公司)向境内金融机构(境内担保银行)提出开立备用信用证申请,由境内担保银行向境外金融机构(境外贷款行)开立备用信用证,为境外借款人提供融资。
交易结构图:
结构分解:
(a)担保人将现金直接存在境内分行后(或提供其他担保物),境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证,境外分行向借款人提供借款。
(b)担保人和借款人需具备关联关系,最好是100%控股。但是,目前事实上有些操作是不存在关联关系,通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。
(c)汇率风险规避:远期锁汇
补充知识点:
境外融资成本举例:香港:年化3-5个点;台湾:年化1-2个点;新加坡:年化3-6个点;其中:
境外利息:240bp+3个月libor=2.4%+约0.6%=3%;
保函费用:低的千分之一(如厦门银行),高的2%(如工行)
服务费:有的银行无,有的银行1%-2%
资金入境费用(通道费):1%-5%
汇差及锁汇:汇差按离岸人民币汇率计算,远期购汇成本3%左右。
2.理财产品
根据客户风险承受能力不同的分类:
补充
(1)《信托公司集合资金信托计划管理办法》的合格投资人
第六条 前条所称合格投资者,是指符合下列条件之一,能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人:(一)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织;(二)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币,且能提供相关财产证明的自然人;(三)个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币,且能提供相关收入证明的自然人。
(2)银行理财产品的分类
A.按收益类型(来源于网络资料)
B.按投资方向(来源于网络资料)
(二)房地产信托融资
补充:卖出回购指信托公司在金融市场上按照回购协议的约定,先行卖出可以作为回购交易的特定信托资产(国债、股票等),再按固定的价格在到期日从交易对手处买回的经济行为,其本质是交易对手向信托财产融资,属于为信托财产借入资金。
1.资金端分类
2.项目端分类
补充:
(1)《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》(银监通[2010]2号)“结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置,按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配,使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。”
(2)集合信托受益权进行拆分转让的,受让人不得为自然人;机构所持有的信托受益权,不得向自然人转让或拆分转让。
限制目的:防止信托受益权转让给合格投资者以外的人
(三)资管计划
1.基金专户及其子公司专项资管计划
(1)投资范围
您可能关注的文档
- 中国建筑涂料市场报告04年9月综述.ppt
- 中国建筑装饰协会会员申请表格综述.docx
- 中国建筑股份有限公司内部控制手册综述.docx
- 中国建设银行会计登记簿种类、格式及用途综述.doc
- 中国工艺美术鉴赏---玉文化综述.ppt
- 中国建设银行柜试试题及答案综述.doc
- 中国巴中·裕博国际食品城项目可行性报告.2综述.ppt
- 中国建设银行信贷业务手册--全套综述.doc
- 中国建设银行陕西省分行求职申请表综述.doc
- 中国少数民族建筑房屋综述.pptx
- 2025届东北三省四市高三冲刺模拟历史试卷含解析.doc
- 2025届江苏省射阳县高考考前提分历史仿真卷含解析.doc
- 山东省临沂市兰陵县东苑高级中学2025届高三第三次测评历史试卷含解析.doc
- 2025届上海市奉贤区曙光中学高三最后一模生物试题含解析.doc
- 浙江省乐清外国语学院2025届高考生物押题试卷含解析.doc
- 四川大学附中2025届高三3月份模拟考试生物试题含解析.doc
- 2025届福建省莆田第九中学高三第六次模拟考试化学试卷含解析.doc
- 亳州市重点中学2025届高三第二次诊断性检测生物试卷含解析.doc
- 2025届浙江省两校高三第四次模拟考试历史试卷含解析.doc
- 某街道城市精细化管理提升工作计划.docx
最近下载
- 2024年部编版六年级上册语文第二单元综合检测试卷及答案.pptx VIP
- 【工程安全交底】现场小工、零工安全技术交底.pdf VIP
- 学习新质生产力什么是新质生产力PPT课件.pptx VIP
- descum参考课件参考课件.ppt
- (2024秋新改)苏教版一年级数学上册《练习一》PPT课件.pptx VIP
- 风电场升压站受电和风机启动前阶段质量监督监理单位汇报内容.doc
- 2024年四川省绵阳市中考英语试题卷(含答案解析).docx
- 华电煤业集团有限公司煤炭建设项目工程造价管理办法.doc VIP
- 九上英语《Don't cross that rope》Museums课件.ppt VIP
- QC∕T 1115-2019 -自动变速器(AT)技术要求与试验方法.pdf
文档评论(0)