中国房地产行业投资分析报告综述.doc

中国房地产行业投资分析报告 宏观经济分析 总体态势 国外：当前，全球经济活力正在逐渐减弱，并且内外部失衡进一步加剧，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下降。发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要发达国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。，其经济增速将继续呈放缓态势。根据IMF《世界经济展望》秋季报告预测，2012 年世界经济将增长4％，与2011年基本持平。 国内：2012 年国内的经济增速将继续下滑，紧缩的货币政策将有所放松，防止经济陷入“通缩”。虽然当前国内经济面临着“硬着陆”的风险还是很大， 但鉴于国内投资依然强劲，加上政策将趋于稳定，预计国内经济在未来将会“软着陆”。一方面，我国“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，逐步成为带动经济增长的新亮点，另一方面，刺激性政策的逐步退出，地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约。 面对日趋复杂化的国内外经济形势，2012年中国经济总的基调是：“稳中求进”，继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。在调整产业结构、转变经济发展方式上取得新进展，在新能源、新材料、新技术运用上取得新突破，在改善民生上取得新成就。2012年宏观调控政策已由2011年的“控通胀、调结构、保增长”开始向“保增长、调结构、防通胀”的方向转变。 （二）宏观经济指标 1、国内生产总值 （1） （2）统计局2012-10-24　　公布2012年1-3季度国内生产总值(GDP)情况 根据有关资料，初步核算2012年1-3季度国内生产总值（GDP）结果如下： 表1：2012年1-3季度国内生产总值初步核算数据 绝对额（亿元） 比去年同期增长（%） 国内生产总值 353480 7.7 第一产业 33088 4.2 农林牧渔业 33088 4.2 第二产业 165429 8.1 工业 141642 7.9 建筑业 23787 9.2 第三产业 154963 7.9 交通运输、仓储和邮政业 18941 6.7 批发和零售业 31651 11.8 住宿和餐饮业 7015 7.6 金融业 22465 9.5 房地产业 20790 2.7 其他服务业 54101 7.7 注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算。 表2：GDP环比增长速度 环比增长速度（%） 2011年1季度 2.2 2季度 2.5 3季度 2.4 4季度 1.7 2012年1季度 1.5 2季度 2.0 3季度 2.2 注：环比增长速度为经季节调整与上一季度对比的增长速度。 （3）分地区看，上半年GDP增速呈现“西快东慢”的格局。从排名可以看出，中西部地区增速明显高于全国增速 2、固定资产投资 从中长期来看，工业化过程的深化和城市化的加快推进，决定了中国固定资产投资的高速增长是可持续的，中国现在乃至未来更长的时间，维持一个较高的投资率都是必要的。从人均资本存量来看，中国的资本/劳动力比率远远低于美国和日本，在资本深化的道路上中国还有很长的道路要走。西方发达国家工业化进程的经验表明，工业化率达到50%-60%往往见顶，工业化过程宣告结束。2005年至2011年，中国的年均工业化率为42.3%，这表明工业化进程尚未完成，未来10年至15年是中国最终完成工业化的时期；就城市化进程来看，中国正处于城镇化发展的加速阶段。随着改革的深入，长期城乡隔离的二元结构将会改变，影响城市化进程的重要因素将逐步消除，城市化潜能将得到释放，这就为投资长期高位运行提供了较强的支撑。 3、通货膨胀 国家统计局必威体育精装版数据显示，2011年全国居民消费价格总水平同比上涨5.4%。其中，12月全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%，食品类价格同比涨幅扩大。 调查发现，71.3%的居民认为2011年通胀情况较高，其中超过三成居民（33.2%）认为通货膨胀形势“高的难以忍受”。不同收入水平的群体之间对通胀感受呈现差异，中低收入群体的此项比例（72.4%，72%）比高收入群体（66.6%）高出5个百分点以上。 　　进一步分析发现，接近六成居民普遍感到压力最大的支出项分别来自住房（30.8%）、生活必需品（24%）和医疗（17.9）。 　　除去生活必需品开支外，传统的三座大山：住房、教育和医疗给居民带来的压力依然巨大，三者比例之和为58.1%。并且，低收入家庭来自以上三方面的压力明显