中海国信项目定位及物业发展建议综述.ppt

客户演变过程——利用大盘的优势，完成自身的客户演变支撑高溢价。 产品策略：产品多元化—丰富主流产品线+标杆；以产品创新和附加值提升提高客户认知度。 物业类型确定——双拼、联排、叠加、退台洋房 从市场销售情况看，各物业类型价值实现均好，但低密度物业价值实现更高； 从客户层面看，客户需求呈多元化，对各种类型物业均无明显抗性； 结合本项目的发展战略，确定物业类型。 合院美墅产品的平面布局 把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积 产品创新之三：立面形态创新，独立联排，通过产品排布，立面展现独立别墅的形态 1. 外立面 一层建筑相连，二三层建筑分离，有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的私密空间。 2. 面宽 传统的联排别墅面宽仅为6米，略显狭长，建议尽量做到8-10米，增加内部空间，更有“独栋”的感觉。 3. 庭院 打破传统联排别墅封闭式内庭院常规设计，增强了内庭院的采光性与通风性，兼具开放性与私密性。 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。 产品面积区间建议 超过1：1的赠送面积打造超高附加值产品 周界防越系统 人行出入口规划（手指静脉仪） 人行出入口规划 车辆出入口规划 室内居家防盗 系统防雷 形成小型商业广场和商业步行街，作为公共开放的节点，达到最大化的聚集人气的效果。 商业街力求塑造亲切，商业氛围浓厚而不失文化氛围 商业配套业态主要包括： 中等规模超市 便利店 餐饮 美容美发 精品服饰 生活家居 服务配套 商业风情街：完善区域配套，展示独特商业风情，提升项目形象 品味休闲：红酒吧、雪茄吧、运动休闲等。 红酒吧 波托菲诺的丹桂轩 北京MOMA五星级餐厅 生活休闲：高档餐饮 、咖啡馆、SPA等 健身spa馆 主题式会所：主题一，商务休闲类俱乐部。提升项目形象和档次。 SPA、宠物论坛、插花班 、自身装饰课堂。 女人会所 名师辅导班 、儿童才艺培训班 、DIY益智趣味班、右脑开发特训班 ，书院 文化教育类 健身房、恒温泳池、攀岩、击剑、斯诺克、健身房 健身 主题式会所：主题二，健身、文化教育类、家庭主妇类，家庭式会所 引进知名幼儿教育机构，配置双语幼儿园，迎合客群对子女教育的高重视度。 北京MOMA在精装阶段设计了加厚一倍的户门和室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有效隔热、隔音 窗框 Moma采用断热铝合金材料，其保温性能明显优于普通铝合金窗，可以避免热桥出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止空气渗透。断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，即将铝合金窗框分成三部分组成复合材料，外部铝合金框，内部铝合金框以及连接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分即“断热冷桥” LOW-E玻璃＋氩气 断桥铝合金窗 反射80％以上的远红外线辐射（普通玻璃只反射12％左右） 传热系数小于1.35W/（m2·K）〔传统单层玻璃窗为5.4W/（m2·K） ，中空普通玻璃窗只有2.9W/（m2·K）〕 玻璃 技术档案 外窗系统：窗户和玻璃采用断热铝合金窗框＋LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃。保温、节能、隔音、隔热效果。 智能环保系统：着力营造绿色低碳生活 进气散热伸缩缝 空气层 外保温 混凝土层 干挂彩釉玻璃 断桥干挂龙骨架 外墙系统 采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米： 能严密阻止冷热辐射和传导 干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射 外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温 流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果 传热系数低至0.2至0.3（北京规范0.9至1.16） 室内 室外 外墙保温截面 断桥 加厚混凝土外墙 加厚保温层 流动空气层 干挂砖幕墙 干挂幕墙 外墙系统：建筑的保温衣 雨水回收系统 直饮水系统 新风置换系统：采用新风过滤系统，换风无痕，清新常在 。 太阳能光电系统 太阳能能源系统的推广使社区更清洁、更舒适 太阳能源系统： 智能化系统 安全防范系统 公共管理系统 可视对讲系统 周界防越及报警联动系统 闭路电视监控系统 门禁系统 停车场管理系统 电子巡更系统 室内安防系统 公共信息显示系统 电梯紧急对讲系统 背景音乐与紧急广播系统 物业管理系统 智能安保系统：着力营造社区安全感 沿组团围墙设置脉冲电子周界，警戒区域的范围原则上按40米左右设置。报警防区与一体化球机预置点位联动结合对周界围墙实行24小时实时防范。 手指静脉认证是利用了每个人手指内部的静脉图案各不相同这一特点的生物认证技术，其原理是波长700nm～1