中航国际-厦门集美2014JP01地块竞买项目决策报告综述.pptx

2014年5月5日 中国航空技术国际控股有限公司 地产投资事业部 厦门集美2014JP01地块项目决策报告 Content 1. 项目背景及简介 2. 运营分析 3. 资金解决方案 4. 总结及决策 1.1 项目背景 战略意图： 中航品牌已得到厦门客户认可，中航城国际社区项目已进入收官阶段，公司后续发展急需补充土地储备； 中航城项目已进入吸纳改善型客户阶段，有一定的销售压力，周边地块地价的上升有利于中航城项目未来的销售； 策略性参与：积极参与目前各热点性地块的招拍挂，通过策略性竞争为后续重点地块获取赢取筹码。 1.2 项目基本信息 位置/地段 集美新城杏林湾片区（杏林北路与杏锦路交叉口南侧） 土地情况 净地面积 74360平方米 项目 获取 获取方式 公开竞买　 111亩 土地价款 23亿元　 规划用途 商住 计容楼面地价 9000元/平　 净地容积率 3.3 是否合作开发 否　 计容积率面积（ 24万㎡） 总可售建面 24万平　 经营 收益 总销售收入 77亿元　 商住比 93% 销售净利润 16元　 住宅 22.7万平 销售净利润率 20.33% 商业 1.6万平 销售型IRR 50.07%　 不可售配套 万平 资金峰值 28亿元　 备注 建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上； 住宅项目推行一次装修到位，并配备餐厨垃圾处理系统； 住宅楼下商业不得作为产生油烟及噪音扰民的餐饮与娱乐用途使用。 厦门城市轨道交通规划： 交通分析：地处杏锦路与杏林北路交叉口，交通网路发达，能便捷通达厦门本岛、厦门北站、海沧等各地；未来地铁1号线紧临本项目，交通辐射力强。 园博苑 厦门北站 地铁1号线 董任站 1.3 项目区位及四至 配套分析：可便捷享用集美新城各大文化、商务、旅游休闲、交通等配套；周边大盘林立、开发迅猛，居住氛围日渐浓厚，成熟指日可待 1.3 项目区位及四至 1.3 项目区位及四至 东 西 南 6：110kv变电站 5.东：中航城、园博湾 3.南：传统村落 东 西 地块四至：地块目前已平整，周边东临中航城、园博湾等在建，北靠灵玲国际马戏城，西临华润橡树湾，南侧为未出让地块及传统村落；周边路网成熟、未来居住氛围浓厚 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 1.4 项目获取 — 获取方案 竞买申请时间：2014年5月6日至2014年5月12日 拍卖会举行时间：2014年5月14日 地价支付方式：2014年5月21日前付清全部土地出让金 挂牌底价：194400万元 竞买保证金: 38880万元（提交不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书) 竞买主体：中航富铭（厦门）置业有限公司 1.4 项目获取 — 获取方案 其它条件： 2014年5月21日前向厦门市集美区人民政府缴交J2014P01地块履约保证金，履约保证金金额为本地块总成交价款的10%（且最高不超过2亿元）， 取得《建筑工程施工许可证》（主体）并开工建设后，退还履约保证金的40%，工程施工至±0.00后，退还履约保证金的60%； 地上建筑物和构筑物已拆除,地块内有一条排洪渠正在迁移。集美区人民政府负责于2014年6月30日前完成 1.4 项目获取 — 风险及应对 本项目预计主要竞争对手为保利、建发、万科； 竞争对手 主要背景 威胁程度 保利 厦门已无存量、意向强烈、出价能力强 高 建发 厦门最大国企、厦门存量少、出价能力强 高 万科 厦门有一定的存货，今年运营压力大、出价能力低 中 其它 不排除住宅集团、泰和等开发商故意抬高价格的可能 中 1.4 项目获取 — 地价优势 2014国贸地块：楼面价12000元/㎡ 2014海投地块：楼面价10272元/㎡ 从2013-2014年1季度厦门商住用地成交来看，呈现溢价率高、多数地块刷新单价成为新地王的特征；本地块地段优越、配套丰富，预计土地成交价格不菲。 Content 1. 项目背景及简介 2. 运营分析 3. 资金解决方案 4. 总结及决策 2.1 项目定位分析 整体定位： 该地块作为销冠厦门中航城继A、C区的后续补充地块，打造“纯熟城央国际社区” 的形象，进一步夯实厦门“中航城·国际社区”的国际大盘形象。 关键词： 新城核心、地铁旁、90-140㎡创新复式+别墅、国际感、大盘形象 A区：长在公园里的别墅社区 C区：新城滨水乐活社区 →纯熟城央国际社区 2.1 项目定位分析 — 销售型 楼盘分布：片区楼盘开发空前繁荣，呈现多点开花态势，沿杏林湾一线项目售价达2万/平；本项目位于杏林湾二线区域，虽无法与环湾一线比较，但却有浓厚的教育氛围、便利的交通，整体而言颇具优势。 杏林湾片区：区域配套完善，生活和交通便利，居住氛围浓厚，目前均价20