建筑投标文本精要.pptx

区位分析 用地解读 规划构思 总图方案 货值提升专篇 货值计算专篇 房型选样 立面意向 技术专篇 Plot Introduction Explain Planning Conception Master Plan Value Upgrading Value Calculation Plan Facade Technology 区位分析 用地解读 规划构思 总图方案 货值提升专篇 货值计算专篇 房型选样 立面意向 技术专篇 Plot Introduction Explain Planning Conception Master Plan Value Upgrading Value Calculation Plan Facade Technology 虹桥商务区 20.2Km 核心商圈23.9Km 陆家嘴 26.0Km 莘庄商圈12.2Km 徐家汇18.7Km 浦东机场39.0Km 虹桥枢纽 22.4Km 市级区位 申嘉湖高速 3.5Km 交通大学 1.5Km 华东师范大学 2.8Km 轨道交通5号线 1.3Km 沪金高速 1.1Km 紫竹科学园区 2.5Km 区域级区位 控规图则 规划幼儿园 0.1Km 闵行公园 0.3Km 交大二附中 0.2Km 规划城市绿地 0.1Km 农工商超市 0.2Km 规划商业区 0.3Km 规划滨江公园 0.6Km 街坊级区位 板块竞争 现状照片 沧源路 江川路 德宏路 竞品分析 万科城Vcity 竞品分析 竞品分析 凤凰城 低总价特征，一房主力总价115万；两房紧凑主力总价140-170万；两房舒适主力总价约250万；小三房主力总价约200万，大三房主力总价约330万 交叉分析 项目特征： 项目定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目。 项目主要针对老闵行内部改善置业客群、大学城和紫竹科学园的高知客群以及莘庄、徐家汇、奉贤板块的引进客群,总价不高。 针对区域内低密度产品较少，可主打低密度高溢价产品。 结合自身优势和大学（紫竹科学）园区，提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式，实现售价的科技化溢价。 具备打造上海第一家轻智能、轻奢云社区的客群基础，有利于品牌建设及差异化溢价。 项目定位 区位分析 用地解读 规划构思 总图方案 货值提升专篇 货值计算专篇 展示区专篇 房型选样 立面意向 技术专篇 Plot Introduction Explain Planning Conception Master Plan Value Upgrading Value Calculation Display Area Plan Facade Technology 其它特殊条件： 地块内住宅套数不少于1027套 保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的7% 装配式住宅比例不低于50%，预制装配率不低于15% 规划条件 建筑离界 停车指标 本案条件： 本地块处于闵行江川社区，属于三类区域； 总建筑面积约92401.2㎡；住宅户数≥1027户，住宅户均面积≤88 ㎡； 停车计算： 商品房机动车停车系数1.0，保障房机动车停车系数0.5； 非机动车停车系数1.1； 区位分析 用地解读 规划构思 总图方案 货值提升专篇 货值计算专篇 房型选样 立面意向 技术专篇 Plot Introduction Explain Planning Conception Master Plan Value Upgrading Value Calculation Plan Facade Technology 出让宗地面积 计容建筑面积 容积率 户数下限 户均面积 建筑限高 保障房 绿地率 集中绿地率 46200.6㎡ 92401.2㎡ 2.0 1027 88㎡ 50m 7% 35% 10% 住宅 6468.1㎡ ≤9240㎡ 1848㎡ 74844-84084㎡ 保障房 商业 配套 矛盾 户均88㎡ 高溢价产品量 VS 户数1027 策略 高层产品量最小且户数最大 高溢价产品最大化 目标 功能分区 一级价值区 二级价值区 商业价值最大区 一级价值区以低密度最大化为原则 二级价值区为高层住宅南低北高为原则 商业价值区布置两层沿街商业 公共资源区 功能分区 矛盾 户均88㎡ 高溢价产品量 VS 户数1027 策略 高层产品量最小且户数最大 高溢价产品最大化 目标 做足10%商业面积共9240㎡ 方案一（依据任务书） 高层+叠拼 高低层产品分区明确 低密度产品布局集中，品质高 商业总量大,销售总价贡献高 优点 东侧17F高层用地效率较低 组团感略差 周边未成熟前，大货值商业去化慢 缺点 总图布局 高层住宅布局 叠拼别墅布局 叠拼住宅单栋按6.6米面宽考虑排布总共196套 南侧商业上侧设置屋顶联排22套 间距控制根据规范要求：