义乌二期公寓调查及初步定位报告(定稿)综述.doc

 目录 第一部分 惠州小户型公寓市场综合调查 3 一、惠州小户型公寓发展概况 …………………….. 3 二、惠州市小户型公寓调查与分析 4 1、米兰生活 5 2、水印尚堤 9 3、阳光公寓 13 4、都心地王 17 5、城市天地 20 6、欣欣家园 25 7、财富公寓 27 8、鹅城国际 30 9、口岸外商公寓 34 10、金茂·精英现代城 37 三、惠州小户型公寓调查总结 39 第二部分 周边专业市场商户对小户型公寓的需求调查 42 一、金泽物流园、农产品批发中心 42 二、国际电子城 44 三、义乌小商品城一期 48 四、亚太市场 52 第三部分 江北房屋租赁的供求状况调查 53 一、目前江北已开发住宅情况 53 二、江北小区租赁情况调查分析 53 第四部分 义乌二期公寓的定位建议 59 一、项目户型定位 59 二、客户群体定位 60 三、装修标准建议 61 四、价格定位 61  义乌二期公寓调查及初步定位报告 第一部分 惠州小户型公寓市场综合调查 一、惠州小户型公寓发展概况 谈及小户型产品，大家应该都明白，在许多发达城市（如北京、上海、深圳等地）已有多年历史，已成为房地产中不可或缺的产品。它在地产中特色鲜明，具有面积小、总价低、位置优越、配套齐全、流通性良好等优点。自用者因为其“小而全”的功能将其作为过渡性产品使用，投资者因为资金压力小、租金可以作还贷而对其热衷不已。而惠州，由于受房地产市场与市场经济的影响，小户型起步较晚，?2003年小户产品悄悄进入惠州楼市，作为一种过渡性产品，一度引起业界关注。其产生的主要因素有： 受广州、深圳等大城市住宅模式变换的影响； 惠州的经济发展使该种户型作为一种补充，切合了发展的需要； 小户型投资小，风险小，相对获利较大。 近三年，随着城市经济的发展、外来人口的增多，住宅模式的不断变化，小户型的需求量是不断增长的，关键还是由地理位置、设计、管理及价格等因素来决定小户型产品不断涌现市场中，形象良好、销售灵活的小户型产品一般都能销售得非常火爆。2004惠城区小户型供应量已达到3500套左右，供应面积近15万m2，而2005年承接往年旺势，改造、新建的小户型陆续出现，据不完全统计，2005年小户型已经超过了5000套。随着近年来惠州房价的不断上涨、城市化的加速进程以及新兴白领单身一族的崛起，惠城区对小户型产权式公寓的需求量越来越大。 二、惠州市小户型公寓调查与分析 本次调查主要针对惠州市各个片区内的小户型，调查中包括户型、售价、装修、推广等方面，通过调查我们可以了解惠州的小户型市场前景，给以借鉴，最终给项目以明确的定位，具体内容如下： 新建未入伙公寓一览表： 所属区域 楼盘名称 总建筑面积 主力户型及面积 总套数 均价 备注 江北 财富公寓 12000m2 复式一房58～83 m2 80多 5800元/m2 精装 复式两房70～100m2 50多 米兰生活 13000m2 复式一房，43m2 90 4400元/m2 精装 下埔 水印尚堤 39666m2 一房34.1m2 200 5000元/m2 精装 两房65m2 400 麦地 阳光公寓 2.5万m2 一房30～60m2 200多 3300元/m2 毛坯 都心地王 3万m2 一房25.4m2 109 4500元/m2 简装 两房80m2 100多 上排 龙丰 城市天地 23924m2 一房一厅39.74m2 约200 5000元/m2 简装 两房一厅77.5 m2 约60 单房27.5～31.1 鹅城国际 19600㎡ 一房35m2 200多 4000元/m2 简装 二房40m2 100 仲恺 欣欣家园 61500m2 一房44.6m2 300多 3700元/ m2 毛坯 口岸外商公寓 44737m2 一房58.05m2 220 4600元/m2 精装 两房71～83.64m2 68 陈江 金茂·精英现代城 1.88万m2 一房32m2 505 3400元/m2 精装 两房60m2 63 详细调查如下 1、米兰生活 地理位置：江北云山南路与菊花一路交汇处 开发商：华尔富房产发展有限公司 代理商：深圳康成地产 公寓总体情况 占地面积：12460 m2 建筑面积：29478 m2（住宅13000 m2） 容积率：2.37 停车位：196 绿化率：30％ 层高：4.9 m 层数： 11 套数：199 实用率：82％ 开盘时间：2006.11 入伙时间：2007.08 产权： 1993～2063 项目主要户型/相应的