建筑设计与产品溢价精要.ppt

建筑设计与产品溢价之 ——规划溢价 @李胜福 * 目录 CONTENTS 溢价原则：开源节流 定位溢价：设计还是营销决定溢价 规划溢价：建筑设计核心 户型溢价：标准化产品线 成本优化溢价：严控成本 * 规划溢价 3 * 方案设计各部门主要关注哪些？ 设计部门：彩色总图、效果图 营销部门： 户型图、售价 成本部门： 成本、石材、水池 工程部门：工期、施工难易 计财部门：售价、成本、财务模型 总经理：总图、利润（售价、成本）、 财务模型 总经理思维 关注利润、项目溢价 平衡售价、产品档次及成本 统筹计划及工期 关注财务模型 协调各部门矛盾，有效 推进工作的思维方式 * 规划溢价 * 规划溢价关键点 产品配置 平均层数 总图设计 * 平均层数计算 * 从平均层数展开规划设计 平均层数举例：容积率1.5，覆盖率25% * 从平均层数展开规划设计 平均层数是一个理论值，总图布局还受制 于建筑间距和日照分析影响。 不同地区、南北差异较大。 如一块地，容积率5，覆盖率20% 在深圳平均层数可以做到30层 但沈阳需要做到45层以上。 * 产品配置原则：利润最大化 公寓、办公 别墅、洋房 小高层、高层、超高层 户型面积 利润 最大化 户型配比 * 产品配置原则：利润最大化 郑州广场项目主地标： 原产品：办公+大开间公寓。 现调整产品：小开间普通+loft公寓。 调整方案核心筒优化空间有限。 若事先确定小开间公寓定位，设计则大有可为！ * 总图设计：几大关注点 规划阶段决定了建筑成本的70% 竖向设计 人防分布 地下室面积及分布 车位配比及平均车位面积 * 总图设计：成本控制 成本控制七大项：车位平均面积成本影响因素最大 * 规划溢价总结 3 * 总结 1个思维方式：总经理思维 1个概念：规划溢价 3个关键点：平均层数、产品配置、总图设计 1个工具：平均层数 * Thanks！ 企业培训的目的为了提高员工的素质和工作能力，最终促进企业的发展。要成功的进行企业员工的培训，关键是要了解员工的学习特性，由于企业员工都是在职成人，具有成人学习的一般特征。因此培训工作者充分掌握成人特有的学习特性对于做好培训工作是大有裨益的。 通过宣导理念、传授知识或训练技能；改变个人行为，进而提升组织绩效。 通过宣导理念、传授知识或训练技能；改变个人行为，进而提升组织绩效。 对策： 1.每隔20分钟创造一个小高潮，帮助参与者放松，并再次集中参与者的注意力； 2.如果以讲授为主，连续讲授不要超过20分钟，哪怕学员表现出来的状态似乎不错； 3.授课过程中每隔20分钟进行一次要点总结，帮助参训者强化课程要点； 4.善于观察。授课过程中培训师要眼观六路，耳听八方，时刻留意现场的反应，一旦四分之一参训者表现出疲意，培训师要快速拿出对策，此时最好的方式是让大家稍事休息。 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 企业培训的目的为了提高员工的素质和工作能力，最终促进企业的发展。要成功的进行企业员工的培训，关键是要了解员工的学习特性，由于企业员工都是在职成人，具有成人学习的一般特征。因此培训工作者充分掌握成人特有的学习特性对于做好培训工作是大有裨益的。 对策： 1.有计划的回顾总结 2.借助辅助工具采用多种培训方式 3.课程结束后对内容总结 企业培训的目的为了提高员工的素质和工作能力，最终促进企业的发展。要成功的进行企业员工的培训，关键是要了解员工的学习特性，由于企业员工都是在职成人，具有成人学习的一般特征。因此培训工作者充分掌握成人特有的学习特性对于做好培训工作是大有裨益的。 通过宣导理念、传授知识或训练技能；改变个人行为，进而提升组织绩效。 通过宣导理念、传授知识或训练技能；改变个人行为，进而提升组织绩效。 对策： 1.每隔20分钟创造一个小高潮，帮助参与者放松，并再次集中参与者的注意力； 2.如