万科高新区明珠地块市场定位分析综述.pptx

高新区明珠地块市场定位报告 宁波中原. 2015-6-1 云鹭湾 金色城市 江东府 金域国际 万科城 本案 项目背景：“万科在宁波——高端在起步” 金色水岸 项目背景：“江东高端布局——再下一城” 万科城——刚需产品定位，可贡献较好的现金流，形象一般； 万科金色城市——城市中低端板块，品牌形象被区域绑架。 万科金域国际——“宁波向东、鄞州向东”，形象一般，项目小发挥余地不大； 万科江东府——入主市中心，高端形象，肩负高端品牌深入人心的使命； 本案——优质地，与江东府呼应，形成未来高端发展轴线。 项目名称 品牌 角色承担 万科城 中 贡献现金流 万科金色城市 中 贡献现金流 万科云鹭湾 中 万科潘火地块 中 现金流/利润 万科戎家地块 高形象 利润/现金流 本案 高形象 利润/现金流 江东府 本案 甲方期望：“1年清盘 2014年4、5月开盘” 高形象 快销 江东府 问题1：如何保证项目高品质形象的同时快速消化？ 问题2：如何错开与江东府的产品、客户冲突？ 项目属性界定 宏观市场分析 项目定位建议 报告体系 Part 1 项目属性界定 宗地虽属高新区，但具备“江东核心区”地段；为城市东进改造片区，未来规划配套十分完善，距市两级中心亦十分方便。 \ 江东区 宗地 三江口 2KM 2KM 4.5KM 大江东建设现代化新中心城区，形成“两轴二心三圈三带”的空间布局，本案所在BOBO城街区居住人口规划4.28万方。 现状保留居住用地 规划新新居住用地 （含在建和改造） BOBO城街区 规划人口4.28万 常青藤街区 规划人口2.93万 幸福-福明街区 规划人口4.92万 明楼-东胜街区 规划人口4.93万 东柳街区 规划人口4.68万 百丈街区 规划人口2.89万 白鹤街区 规划人口3.91万 区域人口规划 空间布局 宗地 两轴：即世纪大道商务景观轴和中山路－百丈路商业商务轴。 两心：滨江商务中心和七里垫商业商务中心。 三圈: 即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈。 三带：即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合服务带、宁穿路娱乐商业带。 本案周边规划较好，南面为菜场和幼儿园，市政公园。居住商业配套完善，南侧绿园二手房价在2.3-2.4万元/平米（精装修）。 菜场 宗地 商务区 园儿幼 公园 商务居住用地 一心：是指中心公园是本区的绿心以及开放空间核心。 两区：是指以沧海路为界，划分为两个控制单元。 一轴: 是指沿江南路的城市发展轴。 一带：是指沿汪家河和朱家河的沿河绿带，作为本区的开放空间廊道。 宗地 绿园 地块四至形象有待进一步改善：东面在建港隆时代广场；南面为海螺塑料有限公司；西边空地；北边为宁兴地块(未动工)。 本案 沧海路 明珠路 江南路 通途路 规划路 港隆时代广场 海螺塑料公司 轩宇广场 港隆时代广场 北边规划路 宁兴地块 宁兴地块 轩宇广场 西侧空地 海螺塑料有限公司 公交车站 轩宇广场 外部环境区域处于开发前期，周边以在建项目或闲置土地为主;内部环境电器设备公司和信号塔需要迁除,其他土地以平整完毕 待拆厂房 内部道路 农村自建房 本案 内部电信信号塔 内部曙光电器设备公司(未拆迁)) 规划路需要打通 西边 北边 在建或者荒地 东西向主干道： 江南路、通途路 南北向主干道： 沧海路至东部新城2.0KM 至湾头商务区4.0KM 至天一广场5.0KM 公交（300-400m） 1公交线路：2、25、27、105、508、514、518、519、528 2公交线路：105 快速路 轨道交通（规划） 6号线：沧海路站，约100m 宗地位于江东区北侧，车行及公共交通便捷，可快速到达城市各区域和商业中心；未来沧海路有设置轨道交通站台. 常洪隧道 庆丰桥 江南路 中兴路 惊驾路 通途路 1公交站点 2公交站点 宗地 沧海路 6号线站点 教育配套 幼儿园：宝韵音乐幼儿园、明辰紫月幼儿园、万里国际幼儿园、高新区第一幼儿园等 中小学：老庙小学、江东第二实验小学、高新区实验小学等 万里国际学校：全日制涉外全寄宿学校，委托宁波市教育局管理，省一级重点中学。学校精品化办学，目前规模控制在18个班级。 生活配套 超市：好又多购物中心、乐购购物中心、加贝超市、三江超市 菜场：戚隘桥菜场 休闲娱乐： 富邦体育馆、宁波市游泳健身中心、天伦广场、惊驾路美食一条街等 商业配套 世纪东方广场：总建28.5万方的大型城市建筑综合体。 港隆时代广场（在建）：约20万总建商业体，含欧尚超市、沃美影城、红星美凯龙等 宗地3公里内各类生活配套齐全,东侧在建港隆时代广场；南面有福明家园成熟配套；5公里内未来可享东部新城核心配套 3公里 5公里 宗地 三江超市 九五国际广场 宗地所处江东区东侧，未来商业氛围浓厚,地块所在区域为重点打造的宜居区域