九方城写字楼营销方案综述.pptx

——九方城写字楼策略报告 改变 本案前期通过产品力的不断叠加，形成城北项目示范标杆； 本案目前处于第四阶段，本次报告主要针对办公产品进行研究。 市场研判 政策导向 案例研究 客户需求 本案定位 营销推广 整体策略报告逻辑 报告解决以下问题 昆山写字楼市场研判 本案写字楼市场定位 本案写字楼推售策略建议 通过写字楼定位及客群洞察，实现去化目标 昆山写字楼市场研判 站在城市发展高度，探寻城市写字楼市场现状 第一章 第二章 本案写字楼定位 第三章 推售策略建议 昆山2009-2014年房地产投资，经历了从平稳增长，到2012-2013年的高速增长。其增长动力和市场反映可见十分乐观。从中也可以看出市场对昆山房地产发展前景还是充满信心的 68 74 89 120 155 201 0% 10% 20% 30% 40% 0 50 100 150 200 250 2009 2010 2011 2012 2013 2014 昆山 2009 - 2014 年 房地 产投资走势图 房地产投资（亿元） 政策研究 投资市场呈现稳定增长 14年11月 第一次降息 五年以上贷款利率降至6.15% 14年12月 不动产登记条例全文公布，2015年3月1日实施 15年2月 出台降准政策，下调存款准备金0.5个百分点 15年3月 不动产登记进入正式实施 15年3月 央行意外降息，五年以上贷款利率降至5.9% 两会期间 两会召开对今年的房地产定下基调：促进、支持 15年4月 下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。 15年5月 央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点 2014年底以来，多次降息、降准，政策利好频出，政府公开扶持房地产行业 政策研究 城北 城西 城南 陆家 周市 巴城 张浦 千灯 淀山湖 锦溪 周庄 市中心 花桥 城东 昆山写字楼分布 昆山写字楼主要分布在市区、城南、城东及花桥四大核心板块，且主要优势差异明显 区域 主要优势 市区 地段、商业配套 城东 城市规划 城南 交通，出口加工区 花桥 政策扶持，城市功能延伸 区域 主力项目 客户特征 优劣势分析 市区 银河大厦，中茵世贸广场 诚泰商务广场，帝标新天地 创业大厦，曼哈顿国际 中楠都会广场 以私企、台企、企事业单位居多，日企居多 地段优势明显，商业配套成熟； 交通拥挤现象比较严重；区域发展空间有限，客户有外溢； 城东 时代大厦，台协大厦 帝景天成，隆祺丽景 主要以中小型外贸服务企业为主，主要针对台资及外资工厂做服务配套 市场供应量最大； 临近市政府，地标形象建筑多，金融配套齐全； 未来城市副中心； 城南 MP现代广场，日月星城 吉田国际广场，联邦国际 临近出口加工区，交通方便； 投资客户和服务于出口加工区的初创型企业较多 已有富士康落户，带动相关产业发展，效仿苏州园区，朝昆山“工业邻里中心”模式发展；城际交通为城南区域带来城际交往的商务空间， 花桥 亚太广场，绿地21新城杰座 江苏国际商务大楼 阿里巴巴大厦 主要以中小型外贸服务企业为主 昆山城市功能延伸区，城市东大门； 以“融入上海，面向世界，服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心，定位驱动价值，目前写字楼去化最多的区域 本案所处市区板块，地段及商业配套优势明显， 但也存在政策扶持不足，形象特征不明显等劣势 昆山写字楼市场现状分析 租售价格 近年上行迟缓 经济转型 商业地产涌入 销售遇冷 短期难以缓解 ?昆山城市经济的试探转型，GDP产值的稳步增长，给办公楼带来成长空间 ?当前城东板块、花桥商务城板块形成了办公集聚群，开发相对成熟 ?板块自身产业的支持，对外部投资置业有一定吸引力 ?办公楼的发展已经逐渐规模化、品质化和特色化 在售办公楼销售特点分析 2010年以来，办公楼价格基本无涨幅，销售方面长期受阻 目前办公楼销售陷入困境（年均个位数），当前库存充足（超1000套），消化周期漫长 ?价格方面：精装型12000元/㎡，毛坯8000-8500元/㎡ ?产品方面：中小面积、大平层可选空间多 ?去化方面：办公楼市场销售速度缓慢 ?供应方面：8500元以下剩余量体最多 案名 2011年销量 2012年销量 2013年销量 2014年销量 2015年上半年 主力面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（万） 批售 已售 剩余 金泰国际 未开 2013.10开盘17 25 5 80-225，主力209-225 10000-15000，均价13000 209-225 221 47 174 曼哈顿国际 43 4 14 11　 0　 40-280 12000精装 48-836 211 161　 50　 中茵世贸 41 6 10 11 0　 97-182 13000精装 126-236 302 229　 79　 台协