保利商业部分初步思考讲义.ppt

保利集团·东湾商业部分初步思考 赢商商业 提案思路 第一部分 赢商介绍 第二部分 项目初步思考 赢商简介 赢商简介——团队背景 赢商简介——三大服务内容 赢商简介——公司优势 赢商简介——公司优势 赢商简介——公司优势：专业优势 操盘案例 操盘案例 操盘案例 操盘案例 操盘案例 赢商简介——公司优势 赢商简介——商家资源 赢商简介——商家资源 赢商简介——商家资源 赢商简介——商家资源 赢商简介——商家资源 赢商简介——商家资源 赢商简介——商家资源 赢商简介——公司优势 赢商简介——信息资源：四个库 我们的提案思路 杭州市商业区块 杭州市商业区块分为城区及周边建制镇两部分城区部分划分为二十二个商业区块. 武林区块、 湖滨区块、 吴山区块. 城西区块、翠苑区块、湖墅区块、钱江新城区块. 拱宸区块、庆春凤起区块、采荷景芳区块及下沙区块、滨江区块、清泰城站区块. 黄龙区块、三墩区块、申花区块、复兴近江区块、朝晖德胜区块、城北东新区块、和睦区块、城东区块、九堡区块. 余杭和萧山基本以建制镇及街道作为区块(商圈)的界定依据. 下沙商业规划 “一核”：即新城中心区。总规划面积7.8平方公里，是未来下沙新城的行政、文化、商贸、科技、居住中心。 “一心”：即建成区公共服务中心。面积约2平方公里，将优先发展商住和科研项目。 “一带”：即东南沿江居住带。下沙将充分利用沿江生态湿地和景观资源，以及地铁一号线的辐射，在沿江建成拥有15万人居住的公建配套完善、交通便利、生态环境良好的大型居住区。 下沙商业规划 沿江次级商业中心辐射范围 核心商圈供应情况 区域个案情况 项目辐射人口分析 下沙人口构成及数量 项目概况 经济指标分析 开发原则 开发原则分析 总体定位思路 核心商圈的人口变化情况 商业发展历程：历经三次转变 启动期商业开发-市场定位与功能布局 会所建议 为什么在社区中做会所？ 市场规律 会所建议 会所品质化 借鉴相关性较高的楼盘会所面积比例 不要盲目追随豪宅的会所规模 会所面积比例在1-1.2%左右 建议本项目取1.2% 会所建议 会所建议 会所品质化 形成期商业开发-市场定位与功能布局 形成期商业-社区MALL 发展期商业开发-市场定位与功能布局 发展期商业开发-市场定位与功能布局 开发节奏 项目总体开发布局及建议 商业规划布局与定位-形态结构 经济测算 公寓价格预测 未来价格走势预测 截至07年12月的销售均价进行预测 下沙板块 滨江板块 市场规律 社区业态及租金变化过程 经济测算 [ Add your company slogan ] 下沙区域具可比性的产品 新兴区域高品质住宅产品（滨江） 周边配套完备的住宅产品 高端住宅及豪宅 4.00% 4.67% 华元·梦琴湾 1.06% 2.40% 理想·伊萨卡 —— 　 2.00% 钱江·彩虹城 2.67% 　 —— 旅游·水印城 0.87% 4.35% 同人·春江时代 —— 2.8%　 宋都·新城国际花园 —— —— 新紫云·水岸帝景 2.27% —— 滨江·金色海岸 2.21% —— 东方润园 1.46% 2.08% 绿城·春江花月 会所比例 商业比例 楼盘名称 广告效应 品牌效应 现实效应 广告效应 品牌效应 高端或大品牌开发商的楼盘都着力打造会所 会所尽可能不做，依托周边配套 会所设置突出品质以及为生活提供便利 会所不但体现品质感，同时风格十分张扬 现实效应 广告效应 品牌效应 广告效应 现实效应 品牌效应 现实效应 做多大 做什么 1.15% 3000 26万 上海 世茂湖滨 0.4% 1200 30万 华元·梦琴湾 1.25% 10000 近80万 上海 世茂滨江 1.06% 5300 50万 理想·伊萨卡 2.67% 8000 30万 旅游·水印城 0.87% 2000 23万 同人·春江时代 2.27% 5000 22万 滨江·金色海岸 2.21% 5000 22.6万 东方润园 1.46% 7000 48万 绿城·春江花月 会所比例 会所规模 建筑面积 楼盘名称 会所规模大约为：5000平米 健身中心：室内游泳池、室内多功能运动场、室外网球场、英式、美式台球室、可观赏室外美景的健身房及韵律操房、保龄球馆、室外高尔夫球练习场、壁球场 休闲娱乐：休闲酒吧，配电子游戏室、中餐厅，可举办家庭宴会、KTV娱乐室、棋牌室、阅览室、美容、桑拿中心、儿童室外游乐场、儿童娱乐室 商务中心 世茂滨江 观景、健身房、棋牌室、茶室等健身娱乐区 理想·伊萨卡 1、休闲设施、便民超市、咖啡厅、茶艺廊、儿童活动中心，老年活动中心、棋牌室；2、运动设施：壁球馆 同人·春江时代 雪茄红酒房、斯诺克室、儿童乐园、商务中心和棋牌房/室内恒温游泳池、室外园林式游泳