徐州德高老年公寓项目建议书(修改版)精要.ppt

三．房企的转型 项目状况SWOT分析 SWOT释义 项目状况SWOT分析 将项目优势“S”发挥到极致，且在优势部分整理出的要点（卖点），这是本项目区别于其他同质项目的独一性要素，无论在销售执行还是广告推广中，都应该以这些要素为主要诉求点，并加以深入和延展。 * 徐州德高老年公寓项目建议书 策划：张 毅 贾晨波 2015.10 一．项目概况 1.地理位置： 该地块位于徐州市贾汪区新城区鲁尔大道以南、山水大道以北、东临凤鸣海水系风景区、西邻城市景观河和德客城以及行政中心、 南临徐州山峰最高的著名风景区大洞山风景区，东至3公里是督公湖风景名胜。 2.经济指标： 德客城东侧A地块 (1) .地块面积：40218㎡（60.32亩） (2) .建筑密度： 22%-26% (3) .容积率： 1.1-1.4 (4) .绿地率： 不低于30% (5).建筑限高： 24米 (6).日照间距： 系数不低于1.49 德客城东侧B地块： (1).地块面积: 39735㎡ （59.6亩） (2).建筑密度： 22%-26% (3).容积率： 1.1-1.4 (4).绿地率： 不低于30% (5).建筑限高： 24米 (6).日照间距： 系数不低于1.49 尽管国家今年相续出台了一系列刺激房地产市场的优惠政策，作为三线城市的徐州楼市成交量仍继续萎缩。继八月份成交跌破四千套后，金九期间9月份我市（含县区）成交商品住宅仅3476套，成交面积约352863.16平方米，日均成交119套，套均面积约101.51平方米。 与上月份相比，成交套数减少275套，环比降幅7.33%，成交面积减少了16712.28平方米，环比降幅4.52%。就本月数据来看，月成交总量、成交面积均处于年度最低点。 价格方面，9月份徐州住宅均价每平方米5688元，与今年8月份相比，每平方米下跌了9元，环比降幅0.16%。形成了量价齐跌趋势。 二．徐州房地产市场近况 9月份徐州楼市成交详情 市区情况（不含县区） ，2015年9月市区楼市成交商品房3311套，成交面积约332891.24平方米，日均成交114套，套均面积约100.54平方米，与8月份相比，成交套数减少107套，环比降幅3.33%，成交面积增加22760.76平方米，环比增幅7.34%。 在市区各大行政区中，泉山区和云龙区（含新城区）旗鼓相当，云龙区成交1141套位居第一，占市区成交总量34.46%，成交面积123866.54平方米；泉山区成交993套紧随其后，成交面积97936.95平方米。而贾汪区全年楼市成交量都为零。 ? 房地产市场如何发展？ 异常困惑！ 住 宅 地 产 城市综合体 旅游地产 工业地产 市场前景？模式优劣？运营管理？………… 商 业 地 产 掘金养老地产 鉴于当前传统的房地产市场持续低迷。国内的房地产企业，尤其是行业龙头，纷纷把目标投向了潜力巨大的老年地产市场，并逐渐受到了越来越多地产开发商的关注。 目前已有包括保利地产、万科、华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。 尤其在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下，各类人民币地产基金也正跃跃欲试，希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。 　早年，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。 与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险也 开始启动了养老产业项目。一时间，各方对于养老产业的关注度来到了新的高位。 万科幸福汇 万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆表示，养老地产之于万科战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。他透露，万科或将在北京、上海两地探索养老地产的运营模式，“暂时不考虑利润率问题”。 2010年12月27日，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。 万科此次将首个“活跃长者住宅”作为商业配套，建设在位于房山窦店的新项目“万科幸福汇中，面积将达到1万平方米。同时，万科方面还聘请全国深具老年公寓管理经验的上海亲和源集团进行专业化的经营和管理。 “活跃长者住宅“的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。 万 科 保利地产董事长宋广菊指出，“短时间来看，发展养老地产并不会成为