深圳2015年房地产市场年报讲述.doc

深圳2015年房地产市场年报 一、2015年住宅用地盘点 　　Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市供应5宗宅地，加上2014年底供应的地块，共6宗宅地成交。全年宅地供应总建筑面积34.47万㎡，成交总建面53.82万㎡，成交总价87.76亿元。 　　深圳的土地资源紧缺限制越发明显，其中住宅用地更是凤毛麟角。所以，2015年12月份集中出让3宗宅地可以说是几年来的盛况了。12月22日，坪山一居住用地拍出了2.5万元/平方米的楼面价，总价30.3亿元，为坪山地王。12月25日，深圳推出位于尖岗山的两宗重磅宅地，A122-0352宗地以29.6亿元、51331元/平方米的楼面地价迅速成交，成为深圳新任单价地王;而A122-0345宗地经过胶着竞争，以8万/平方米的楼面价成交，一跃刷新深圳乃至全国宅地的单价地王。 　　除了年底的地王争霸，还有年初的旧改项目。2015年2月6日，深圳迎来该年首宗居住用地--鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地出让，采用全国首例的“定地价、向下竞容积率”的竞拍方式，被中海地产以楼面地价2.23万/平方米拿下。12月底，该项目均价10.5万元/平方米的价格入市销售。在新增用地日益稀缺的大环境下，城市旧改就成为深圳土地供应的最好补充。 二、2015年新批预售项目盘点 　　1、全市新批预售项目综述 　　Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市住宅新批预售套数78525套，与2014年相比增加11.68%，新批预售面积783.38万㎡，与2014年相比增加18.26%。2014年政策出台之后，市场活跃度明显提升，2015年延续前期的热销趋势，所以开发商顺势而上，新批预售的节奏明显加快，而且总体量也较前两年有一成左右的提升。此外，由于2015年改善客户占比较大，也刺激了大户型产品以及豪宅项目的入市。 　　2、2015年月度新批预售 　　从2015年内的预售变动情况来看，全年呈现前低后高的趋势，第一季度整体体量较小，而且2014年年底的供应爆发已经为市场提供了足够的支撑，第二季度之后，批售量平稳充裕，4-8月份月均供应6000套左右，且7-8月份的供应量出现小幅回落，9月份之后再次放量，月均供应9000套。整体来说，新房住宅供应层面绝对可以满足每个月的市场需求量。全年新批预售具体情况如下： 　　3、各行政区新批预售对比 　　从2015年各行政区的批售情况看，原关外片区龙岗、宝安依然是绝对的主力军，两区批售量占全市总量的80%，南山全年也占据了13%的份额。此外，上半年，罗湖和盐田两区几乎没有新批预售项目，但下半年尤其是年底几个月的时间内，这两个区域也陆续有项目入市。从同比变化看，除福田、龙岗之外，其余四个区域的批售量与2014年相比都有大幅提升。各行政区2015年新批预售具体情况如下： 三、2015年新房住宅市场盘点 　　1、全市新房住宅成交综述 　　Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市新房住宅共成交66450套，与2014年相比上涨58.65%；成交面积665.89万㎡，与2014年相比上涨65.21%；成交均价33426元/㎡，与2014年相比大幅上涨39.43%，2015年，深圳新房住宅量价飞涨。 　　成交量方面，2015年的成交量已经基本接近2009年的成交峰值，成为近9年来的次高峰。在2014年9月份以来的政策不断加码的过程中，客户入市的热情持续高涨，加上深圳作为一线城市的各种优势以及自身的特殊性，更加激发了客户的购买潜力，也充分释放了弱市中被积压的购买力。 　　成交价格方面，全年均价猛增近四成。2014年之前，新房均价还保持在25000元/㎡以下的水平，而且即使2013年市场火爆，价格也没有出现太大幅度的增长，但2015年一年时间，深圳新房价格坐上快车，一路狂飙，也一度成为全国房价领涨的标杆。在这个过程中，有刚需客户的贡献，更有改善客群的拉动，也离不开投资客的助推。在量价暴涨的背后，也有不少声音表示对深圳的担忧，面对这样的担忧，我们也需要更多些理智。 　　2、年内新房住宅成交走势 　　从全年的成交走势来看，全市在春节以及传统的金九银十前后成交较弱，其余月份成交量都在5000套以上，全年成交高峰出现在年中6月份，全月共成交7494套。12月，全市新房住宅成交套数与年初1月份基本持平，成为仅次于年中6月的次高峰。2015年，新房住宅供应相对充裕，开发商在良好的市场行情下亦保持着稳健的推盘节奏和良好的定价策略，不论是刚需项目还是高端楼盘，只要价位在客户预期内，甚至略有出彩的表现，就可以让项目成为众人疯抢的对象，火热的开盘场面已经不足为奇。年内新房住宅成交量走势如下： 　　在价格方面，一年之内，深圳新房价格成功实现了“2-3-4”三级跳，从年初的26691元/㎡上涨为年末的