北京侨福芳草地个案分析分解.pptx

侨福芳草地 商业案例分析 项目概况 项目地址 北京市朝阳区东大桥路9号 开业时间 2012年12月 投资 30亿 占地面积 13.8万平方米 建筑面积 20万平方米 物业组成 购物中心、写字楼 各物业建筑面积 4.65万㎡商业+8.2万㎡办公、酒店 经营业态 餐饮30%+40-50%时尚品牌+20%精品手表和珠宝 车位 1000个 开发商 北京侨福置业有限公司 开发周期 1995年拿地，2000规划，2004年开建，2010年建成 紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑 项目成就 北京潮流时尚新地标 北京最为独特的购物中心模式 236米亚洲最长室内步行吊桥 中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑 与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心 项目区位 北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京CBD地带 地铁 ·10号线: 呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站即到 ·1号线: 永安里站，A出口，往北步行15分钟即到 ·6号线: 东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到 搭乘公交 ·芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即到 ·东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及75，403，420，615，619，750路公交车，下车往南步行200米即到 交通路线 商业定位 以领先绿色思维，打造汇聚顶级 购物、办公，酒店与艺文的北京新地标。 立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续大展的理念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。 “非传统”的商业建筑 整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚的金字塔外罩，将四座塔楼建筑连接在一起。 由ETFE膜和三重玻璃幕墙覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。 钢铁与艺术的结合 一条横贯整栋建筑的长桥，长达236米，是国内首座室内步行桥。它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野； 整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利 国内首座长达二百三十六米的步行桥 “绿”色人文 内 外 “环保”理念 能源使用量是同等建筑的50%，是中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目 此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率 保护膜覆盖下的空气流动 环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜 平面120X150米，高度超过80m的结构，立面采用单层玻璃，顶采用ETFE半透明膜，形成独立的微气候环境。不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。 拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控 租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支 从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和智能BMS系统，可以至少节约60%的能源使用率，最高达到80%的比率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15%的装修成本 “艺术” 氛围 侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。 用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长，就越有购物的可能。 “艺术” 细节 共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究。秉持以人为先的理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变。 “艺术” 展览馆 业态与品牌 芳草地逾50%品牌首进中国，品牌稀缺性成竞争性。 侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月 采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。” 也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既有花18块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐······· 业态分布 但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验 办公 四栋建筑共有8200m2的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外