估算下杭州一平方米高层住宅(100米以内毛坯)建安成本多少钱？讲义.doc

估算下杭州一平方米高层住宅（100米以内毛坯）建安成本多少钱？ /thread1-1.html 很多人认为建安成本就是主体成本或者总包的承包价。实际上，即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部（比如说某些必须由城市配套部门来实施的基础设施，如供水、供电）。更何况总包承包的范围都只是开发成本的一小块。这样就不奇怪为什么很多人概念中成本只有2000、1500甚至只有1200这个数量级（我还见过造房子只要600块钱一平的），但是说这些数字的人都不知道什么是真正的开发成本。为什么说很多人都是片面的，因为你们只看到了建造成本，而且仅仅是部分的建安成本。所以，在给出成本的具体数字之前，我觉得有必要先跟大家说一下，同一个住宅小区，从施工单位眼中看到的建安成本和从开发商眼中看到的开发成本到底有什么区别，了解了这些后你才能明白开发商的真正成本。这两者区别的主要原因在于，不是所有建造的东西都是可以出售，但是建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本是搞施工出身的人经常忽略的。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。更不用说很多分项工程不在总包范围内（比如地基处理），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是又必须支付的（比如前期各种奇怪的评审：交通组织评审等等，不审不给办证）。（啰嗦一句，一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。所以只从造价师的角度来看开发，会在在成本上会犯一个大错。讲完概念，下面言归正传。虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。以某公司在杭州的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管这个花生带不带壳，卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了，不可能因为你买的花生没壳就会便宜点）这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、