第5章房地产开发项目投资估算分解.ppt

3、主体建筑工程费 A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。 B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。 C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。 D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。 E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用 4、主体安装工程费 室内水暖气电管线及设备费 室内设备及安装费 室内弱电系统费 （五）税率：四级超率累进税率 增值额占扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1、不超过50%的部分 30 0 2、超过50%不超过100%的部分 40 5 3、超过100%不超过200%的部分 50 15 4、超过200%的部分 60 35 注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。 公式： 土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率 例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 解： （1）增值额为：400－100＝300万元 （2）增值率：300÷100=300% （3）增值税的税额为：300×60%-100×35%=145万元 　例：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。。 　　 1、转让房地产收入＝2150（万元） 2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元） 3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元）　 4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%　　　　　　　　　 5、根据税率，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30% 6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元） 《城市发展和住宅市场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议 决策的失误是最大的失误 统一决策的规划 规定决策权限 明确相关职责 一、 房地产新项目发展制度 新项目发展 项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 在新城市开发需要补充的内容 《城市发展和住宅市场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议 新项目发展 项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 在新城市开发需补充的内容 《城市发展和住宅市场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议 成本测算 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 万科房地产新项目发展管理制度.doc 7.2 房地产开发项目成本估算 新项目成本估算体系　　　　　－项目评价工作流程 设计部 销售部 成本管理部 项目发展部 财务管理部 地块现状、地价 成本 市场定位 产品方案 付款节奏 周边配套 地块现状 成本 规划要点建造标准 销售节奏、开发节奏 收益情况 收益情况 收益情况 收益情况 成本估算计算－工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 土 地 价 格 红线外配套情况 土 地 现 状 成本估算计算－工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 产 品 形 式 规 划 条 件 成本估算计算－工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 产 品 形 式 规 划 条 件 容 积 率 配套建筑 成本估算计算－工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 产 品 形 式 规 划 条 件 装修定位 采暖方式 结构形式 产品类型 成本估算计算－工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 参 照 项 目 相关文件法规 经