优质教育资源对北京房价的影响讲义.docx

优质教育资源对北京房价的影响?一、研究背景近年来，随着我国城镇化水平的不断加快，各大城市商品房建设的力度、规模都在不断加大，对于普通老百姓来说，购买商品房成为了一种新型的消费途径，而商品房价格的走势、影响因素也自然牵动着购房者的神经，在此背景下，商品房住宅价格的影响因素自然也成为了国内众多学者研究的热点课题。与此同时，随着生活水平的提升，我国居民对居住质量的要求越来越高，住宅周边配套设施的完善程度也日益受到购房者的重视。如今，居民在购买商品房时，所考虑的购房因素越来越多。2013年6月，新浪微博曾做了一个关于《居民购房考虑因素》的调查，结果显示：68.5%的受访者将“优质教育资源配套情况”放在了购房考虑的首要因素；47.9%的受访者将“交通设施配套放情况”在了购房考虑的首要因素，此外，商业配套、文化娱乐配套等也成为影响居民买房的重要因素。由上述调查的结果可知，我国民众在购房时，考虑的因素越来越多，而将优质教育配套资源纳入购房考虑因素的受众，占据了绝大部分，而上述居民购房考虑因素也直接影响到商品房住宅的价格走势，优质教育资源集中的地区，房价的走势如何呢？优质教育资源是否会对房价的走势造成影响？影响是正面的还是负面的？本文的研究也将基于上述背景，在具体的分析中，以北京地区东城、西城、海淀等5个区域为对象，深入探究优质教育资源对房价的影响。二、研究动机住宅价格，是关系到国计民生的重要经济指标，而教育资源分布情况，亦是衡量一个国家教育发展合理性的重要标准，将上述两者结合起来，采用实证分析的方法，探究优质教育资源对北京房价的影响，不仅具有一定的理论价值，也具有十分鲜明的实践意义，而凸显出研究的理论和实践意义，发掘优质教育资源对北京房价的影响，提出一些优化性的房地产发展建议，亦是本文的研究动机。首先，理论研究动机。在本文的研究中，将对国内外学者有关优质教育资源、商品房价格、教育资源与房屋价格关系等理论研究的成果进行综述归纳，在此基础上，提炼出其中的精华，为论文的后期研究提供强有力的理论支撑。同时，以提炼出的理论精华为基础，通过综述研究，形成系统性更强，逻辑性更完善的新的有关优质教育资源与房价影响的理论研究体系。综上所述，本文的研究将建立在一定的理论基石之上，对同类课题的研究有着较强的理论参考意义，这也是本文的理论研究动机。其次，实践研究动机。为使本文的研究具有一定的实践价值，在论述中，以北京地区东城、西城、海淀等5个区域为对象，应用住宅价格Hedonic模型，选取多个指标，构建具体模型，展开定量化的统计分析，深入研究区域内优质教育资源数量、距离等要素，对于房价的影响，最终，提出一些优化北京房地产价格可持续发展的建议。上述实践性研究动机，也使得本文的研究能够彰显出一定的现实意义。三、北京房价概述作为我国的首都，长久以来，北京的房价在全国一直处于领跑的地位，尤其在进入新世纪以后，北京房价的涨势可谓“一年比一年喜人”，不断激增的商品房价格，一方面，展示着首都房价的“高端地位”，另一方面，也与首都集聚的各种优质资源，有着紧密联系。以下，为2005年至2015年期间，北京住宅商品房成交均价的走势统计图：图1 2005至2015年间北京住宅商品房价格成交均价走势图（单位：元/平米）由上图可知，2005至2015年这10年间，北京住宅商品房成交均价由6162元/平米上涨至29457元/平米，涨幅近5倍。进入2016年后，在国家鼓励性政策的刺激下，北京的房价一路水涨船高，根据亚豪机构、链家研究院等房地产研究机构日前提供给第一财经的数据显示，今年前五个月，北京（楼盘）新房成交量创三年来的新高，二手房成交量也为去年同期的1.8倍;而刚过去的5月，北京新建纯商品房均价继续上升，至3.8万元/平米，环比上升4.5%;二手住宅成交均价超过4.3万元/平米，环比上涨3.12%，同比上涨21.96%，成交均价达历史高点。而根据北京市房地产协会秘书长陈志的分析：“近5年，使北京房价不断走高的动力，源于多个方面，其中，对优质教育资源、交通资源的渴求，成为居民购房的主要动力。在北京，所谓“学区房”、“地铁房”的均价，均要高于市场成交均价。”四、文献综述教育资源对房价是否会造成影响？关于这一问题，国内众多学者早已展开研究。蒋立红（2005）通过研究得出结论：房地产住宅周边的教育、通讯、邮政等资源设施越完善，购房者对这类住宅地产的综合评价就越高，自然房价就容易上涨。温海珍（2013）采用公共品资本化视角的实证分析方法，研究了城市教育配套对住宅价格的影响，结果显示：教育设施对住宅价格呈现正向影响，购房者和投资者愿意为教育质量或可达性支付附加价格。黄邠茹（2010）通过构建Hedonic模型，调查了人大附小的学区划片政策对其周边房价的影响，结论性报告指出：“有人大附小名额”对人大