关于我国房地产概况分析讲义.docx

关于我国近年房地产市场发展概况的分析自上世纪 90年代以来，随着福利分房政策的退出和住房货币化的推广，在国家积极的财政政策刺激之下，全国房地产固定投资快速增长，房地产投资占全国 GDP的比例逐年上升。2000 年以来，我国城市化进程进入加速发展的阶段，城镇居民的收入水平持续提升，借助良好的经济形势，国内房地产行业也得到飞速发展，在国民经济中占据了重要地位，房地产市场整体表现活跃，房产价格与销售量快速增长，各地市场全面扩张。2005 年以后，为了促进房地产行业健康有序地发展，国家推出了一系列行业调控政策，这些政策对行业产生了较为显著的影响，房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，其发展状况呈现以下几方面的特征：? ??1、房地产开发投资保持快速增长，2010 年以来增速出现回落? ??2001 年至 2012 年，我国房地产开发投资保持每年 15%以上的快速增长，一直高于 GDP 增速。其中 2005 年-2007 年期间，房地产开发投资一直保持快速增长，除 2008 年至 2009 年期间受金融危机影响，房地产投资增速相对较低以外，期间增长率均保持在 20%以上。金融危机之后，房地产投资增速重新恢复高增长的状态。出于对房地产市场的调控目的，2010 年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。2014 年，我国房地产开发投资完成额达到 95,035 亿元，较上年同期增长 10.49%。2015年 1-9月， 全国房地产开发投资完成额达到 70,535 亿元， 同比增长2.6%； 其中，住宅投资 47,505 亿元，增长 1.7%，增速回落9.6个百分点，占房地产开发投资的比重为 67.3%。房地产投资增长情况图? ??据统计数据显示，2001-2015 年 9月，全国房地产投资占全社会固定资产投资的比重始终保持在 20%左右，反映了房地产投资在国民经济中的重要地位。2008年至 2015年 1-9月，房地产投资增幅与固定资产投资增幅相比略有波动。从趋势看，我国房地产投资将会继续保持增长态势，但鉴于宏观调控政策的影响以及市场的变化情况，房地产投资增速可能会继续出现低增长。房地产投资与固定资产投资关系图? ??2、土地供给总量保持平稳，土地成本持续上升? ??根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 等规定， 商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让，我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放。加之我国地少人多、人口分布不均匀，18 亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度逐步加大，中心城市优质土地资源逐步减少等因素， 我国每年的土地出让面积并未发生较大幅度的变化，但是在商品房市场需求的拉动下，全国土地交易价格在自2005年起持续上升。2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010 年，我国大中城市成交土地面积和成交土地总价均呈上升趋势，而 2011 年-2014 年，国家为了抑制房地产市场过度投机，采用了一定的调控政策，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。然而，从成交土地总价看出，2012-2014 年土地总价触底反弹，年均增幅超过 30%，2014年创下新高，达到18,797.24 亿元。全国土地购置面积全国土地成交总价? ??3、房地产价格经过非理性上涨后逐渐回归理性? ??2012年，全国商品房销售均价5,791 元/平方米，同比增长 8.1%，比 2011年增加 1.6个百分点。其中住宅销售价格较 2011年有较大的上涨，2012年均价为 5,430 元/平方米，同比增长8.7%，比 2011年高 3.1个百分点。2013年全国商品房销售均价继续大幅上涨，为6,237 元/平方米，同比增长 7.7%。其中住宅销售价格均价为 5,850 元/平方米，与2012 年同期相比增长 7.7%? ??2014 年，受到宏观调控等因素影响，全国商品房销售均价环比涨幅逐渐缩小，2014 年 5月首次出现环比下降，截至2014年 12 月连续 8个月环比下降。2014 年 12 月全国商品房销售均价和住宅销售均价分别为 6,324 元/平方米和5,932 元/平方米，同比分别上升1.38%和 1.41%，房地产价格已逐渐回归理性。2015 年 9 月全国商品房销售均价和住宅销售均价分别为 6,844 元/平方米和6,544 元/平方米，同比分别上