什么是旅游地产及旅游地产的一般运营方式讲义.pptx

什么是 旅游地产？ 所有依托周边丰富的旅游资源（原生旅游资源或原创旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。 观赏 价值 文化 价值 财产 增益 较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 启蒙阶段 旅游地产发展的 4 个阶段 旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合阶段 快速规模化发展向可持续健康发展方式转变阶段 快速发展阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 代表产物：现代化大规模酒店（传统宾馆业发展） 产业创新、服务提升、产品创新成为主流 商务和休闲旅游开始蓬勃兴起 从单一的酒店项目建设向大规模、多元形式的开发模式转变 代表产物：高投入、高品质的游乐场和旅游景区的开发建设 2.0 1.0 3.0 4.0 启蒙阶段 旅游地产发展的 4 个阶段 旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合阶段 快速规模化发展向可持续健康发展方式转变阶段 快速发展阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 代表产物：现代化大规模酒店（传统宾馆业发展） 产业创新、服务提升、产品创新成为主流 商务和休闲旅游开始蓬勃兴起 从单一的酒店项目建设有了向大规模、多元形式的开发模式转变 代表产物：高投入、高品质的游乐场和旅游景区的开发建设 2.0 1.0 3.0 4.0 具有实力和眼光的大型企业以及房地产商纷纷 表现出对旅游地产业投资的信心和兴趣。 旅游地产趋势： 1.旅游地产在开发中更加注重整体观、生态观和发展观。 2.旅游地产产品更加成熟，服务水平逐步提高。 旅游地产的规划开发更加 专业化 旅游地产开发趋向 多元化、纵深化 旅游地产开发由重销售转向 重经营 旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。 在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。 【 华侨城 】 ——以博客小镇为例 旅游地产 运营模式 【 地润置业 】 【 曲江文投 】 【低价拿地，高价出售】 【先做旅游，后做地产】 秘诀一 秘诀二 具体运作过程 利润构成比例 地产业务 旅游业务 80% 20% 【持有和销售结合、以销售为主】 持有 物业 销售 物业 客家博物馆 小户型商铺 三和坪情景商业街 四合院商铺 小上海文化交流中心院落商铺 企业会馆大型院落商铺 2.4% 97.6% 少量 经营收入 大量 销售收入 “高起点、大手笔” 曲江模式 【“文化+景观+地产”】 大前提 文化资源足够有魅力，能够产生文化垄断！！！ 具体运作过程 BUT 依托原有文化资源， 销售物业以盈利 先旅游开发，后地产开发，销售物业以盈利 先做旅游开发， 后直接销售土地以盈利 案例分析： 洛带古镇 四川省打造“两湖一山”旅游区的重点景区 国家AAAA级旅游景区 全国首批重点小城镇 省级历史文化名镇 “世界的洛带、永远的客家” 、 “天下客家” [空间格局] [客家建筑] [客家民俗] [客家美食] 主题体现 商业业态 运营步骤 “一街七巷” 形态完整、传统风貌 连续的历史街巷 七巷分别是北巷子、凤仪巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、、马槽堰巷和糠市巷，由老街串联起来，呈龙骨型路网 形态特征 图像语言 细节符号 种类繁多、内容丰富、民俗 活动一年四季均有举行 标志性立面：封火墙 墙雕、墙画、柱础及各种建筑构件 建筑材料 屋顶形式 建筑尺度 屋顶 门窗 墙体 土、木、竹、稻杆、麦秆等 主要是穿斗式构架 开间约为5米，高度为1-2层 皮条脊、坐瓦脊、雌毛脊、山墙脊 屋顶主要为硬山顶和悬山顶 多为开敞式，活动式隔扇门，材料多为木材 土墙、青砖墙、砂石墙、石灰白墙等 水龙节 火龙节 泼水节 主题体现 商业业态 运营步骤 3 阶段 古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃店、传统游戏店、茶坊、咖啡店等 度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴等 高端休闲、高端艺术品展、文化艺术体验等 度假 休闲 提档 升级 观光 休闲 第一阶段：街边小店 第二阶段：休闲娱乐 第三阶段：高端消费 着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈等旅游性商业业态，打造休闲酒吧街、特色餐饮街等多条独具特色的主题街巷，丰富旅游商业业态，另一方面将多元文化融入商业业态中，打造高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术体验区等。 开发初期：1999年起 发展中期：2006年以后 发展成熟后：2012年后 主题体现 商业业态 运营步骤 3 阶段 [“街