建设白沙商业中心区的构想.doc

建设白沙商业中心区的构想 副镇长 刘元德 白沙，作为重庆市第一人口大镇，因其历史、区位、基础、规模、潜力，尤其是随着渝泸高速公路的建成通车、职教工业园建设的强势推进、中国历史文化名城的申报成功，在江津建设区域性中心大城市的进程中，必将成为江津大城市体系的重要支撑，因此，其未来发展定位在即将出台的《白沙镇城乡总体规划》中，白沙被确定为以工业为主，以教育、物流、旅游为特色的宜居宜业的中国历史文化名镇和山水园林中等城市。但是，中等城市是经济水平、人口规模、城市体量、配套设施、文化价值、辐射能力、聚集效应等因素的综合反映，是一项非常庞大的政治、经济、社会、人文发展系统工程，如何使这些综合性因素与中等城市的发展相适应，是关系白沙中等城市发展战略能否实现的关键之举。本文仅就这些综合因素中的一个子项——商贸流通体系的核心——商业中心区的建设谈点初略构想。 一、白沙商业发展的现状及其特点 据统计资料分析和实地调查，白沙商贸流通业的发展具有以下几个显著特点： 一是在总量上，商贸流通业已成为白沙的主导产业。近四年来，商贸流通经济总量比较大，商品批发零售餐饮业和与之配套的交通运输仓储业的增加值已占了GDP近五分之一的份额，处于各行业增加值占GDP份额之首。据统计资料显示，2006年全镇商贸流通业的增加值为20863万元，占当年GDP份额的20.27%；2007年全镇商贸流通业的增加值为24804万元，占当年GDP份额的18.79%；2008年全镇商贸流通业的增加值为30882万元，占当年GDP份额的18.93%；2009年全镇商贸流通业的增加值为 万元，占当年GDP份额的 %。 二是在布局上，实现了从城镇向农村的延伸，商业网点已遍布全镇各个角落。从历史和现实的角度看，白沙的商业布局已形成了以中心路、交通路、滨江路、剧场街围合的矩形空间为核心的商贸活跃区，以此为中心，向镇内各个角落和周边区域辐射。布局的变化，给消费者带来了方便，但由于缺乏成规模的专业市场，商业空间布局零乱，经营状况惨淡的。 三是在形态上，正逐渐呈现出从以街为市的路边店、门市（商店）经营转向门市（商店）、超市、商场、综合贸易区、年锁经营并重的商业形态。近年来，先后建成了白沙综交市场、白沙农贸市场、重客隆、环宇超市、朝天嘴农贸市场、高屋农贸市场、阜泰商贸城、静山小区商业步行街等具有现代商业气息的经营场所。但几大商贸区没有注重相互之间的优势互补，也没有考虑未来的衔接，其实就是一个门市扩大版，只不过商品种类略显齐全罢了。 四是在品质上，商品档次不高。不管是门市（商店）经营的商品，还是商场、超市、综合贸易区销售的产品，资源同质，品质同源，都是大路货。白沙市面上，基本没有中高档商品。 五是在投资上，除少量企事业单位的非住宅和少量国有非住宅公房作为商业网点外，大多数商业网点建设的投资来源于民间资本，受利益驱动，相当一部分投资具有自发性和盲目性。在白沙城区商业网点建设和发展中，网点的结构性矛盾比较突出，存在着空间布局不合理、结构比例失调、业态功能雷同、盲目扩张重复建设严重等现象，导致同行业恶性竞争，造成大量资源浪费。 二、白沙城区商业网点布局存在的问题及原因 一是市场体系不配套。由于商贸流通业发展规划滞后，政府宏观调控缺位，造成有的商贸设施开发定位模糊。建成后分割租售，无法实施整体经营，形不成集聚效应。如，滨江路综交市场、交通路农贸市场就存在严重的功能分割问题。有的市场设施差、功能不配套、档次低、规模小、交易方式落后、管理不规范，不适应现代化流通发展的需要。如，位于交通路（今新沙路）黄金地段的新市场（规划时被确定为农贸市场）因设施差、功能不配套而被改作餐厅、旱冰场。 二是网点布局不合理。城区商业网点“扎堆”现象突出。例如，中心路、光华路、交通路（新沙路）、滨江路网点过剩、业态雷同，同业低水平过渡竞争；部分商业设施陈旧，停车场所严重不足；经营者无大局意识和整体意识，在网点设置、项目选择上有很大随意性和盲目性：家家户户开门做生意，自己想经营啥就经营啥，一条街、一个市场搞得五花八门，杂乱无序，未能形成凝聚力强、辐射面广的特色专业街及专业市场；流通行政主管部门因受职能所限，对流通业宏观调控乏力。 三是重复建设现象突出。一些市场的设置不符合商贸流通发展规划导向要求，投资者在店址选择、经营定位方面缺乏科学性，导致出现同业恶性竞争。许多经营雷同、档次较低的商业网点在旧城改造、开发中屡见不鲜，重叠布点，造成空置率高，形成空壳市场，社会资源浪费大。 四是业态结构不合理。新型业态发育缓慢滞后，仍是以传统百货业态、小店小铺为主，新形业态少，有些业态仍属空白。现有的商场在经营导向、市场定位、服务理念等方面趋于雷同，差异性不足，特色不鲜明。因历史原因，城区黄金地段的网点过于集中，商圈内业态单一，结