景德镇国贸广场二期招商方案.doc

景德镇国贸广场二期招商方案景德镇国贸广场二期招商方案一、 景德镇城市经济发展的历史演变景德镇市是中外著名的瓷都，制瓷历史悠久，文化底蕴深厚。陶瓷业的发展贯穿其历史发展过程中，成为其历史发展的一条主线。1、从历史的发展来看，景德镇市是一个以陶瓷为资源的资源型移民城市。由于景德镇陶瓷业的兴盛，带动了周边地区乃至全国人口向景德镇市的集聚。史书记载景德镇市“集全国名窑之大成，汇各地良工之精华”。也就是说早在古代景德镇市的人口就是以外来移民为主，随着陶瓷业的不断发展，分工越来越细，陶瓷业的专业技术越来越专门化，进一步增大了景德镇市地区的劳动力在数量和品种上的供不应求。流入景德镇市的人口不断增加。同时，随着陶瓷市场的不断完善，来往的商贾也越来越多，景德镇市的人口数量就随着陶瓷业的兴旺而增长,成为当时的“四大名镇”之一。2、解放后，景德镇市成为一个以陶瓷业为主的单一型轻工业城市，主要贸易也以经营陶瓷为主。由于数千年一成不变的传统陶瓷业主宰着景德镇市的工业发展，从业人口已经接近饱和。由于景德镇陶瓷产业的小而散的分布状况，使其在生态环境、耕地资源和经济效益上付出巨大代价。据有关研究表明：由于乡镇企业过于分散，用地规模增加了1/3，能源利用率降低40%，基础设施投资增加20%-30%，行政管理费用增加80%，人力资源增加1-2%，最终表现为资金利润率比相对集中降低20%左右，并对规模经济和集镇建设造成空间上的困难。非农业产业不同于农业的根本性特点是：农业可以分散，非农产业、特别是现代非农产业必须要集中，空间上的集中会产生规模经济和集聚效益，非农产业和人口向一定的空间范围的集中就形成了城镇化。然而，城镇化水平达到了一定规模的景德镇市却在陶瓷业为主的工业生产中远没有达到与之相匹配的规模经济集聚效应。陶瓷产业的单一性以及缺乏发展生产过程中及产前、产后的社会分工，形成了一种自给不经济的落后状态，于是在陶瓷产业的市场中，景德镇日渐势微。城市失去积聚作用，城市规模扩张也就此停滞不前。3、改革开放后，随着相关制造业的兴起，部分农民投入工业生产活动中，城市规模开始稳步增长，而同时私营的陶瓷业发展很快。近20年来，整个景德镇市的产业结构和布局发生了变化，引入了汽车、家电、化纤、飞机等新的工业行业，重工业有很大的发展，轻工业逐渐衰退，陶瓷业的地位相对下降。国有陶瓷产业的发展进一步恶化，相反私陶作坊的出现愈演愈烈。到2001年，景德镇市已经成为江西省的重工业基地，产业结构发生了巨大的变化。从现状的产业结构来看，重工业的发展远超过轻工业的发展。以瓷立市是景德镇长远发展的根本所在，关键在于如何利用瓷都品牌。传统的陶瓷生产工业景德镇已经不具备优势，要继续发挥陶瓷业的优势，陶瓷生产方面应该以工艺瓷制造为主，这才是景德镇陶瓷生产的强势所在。对于陶瓷的品牌使用，应该转向陶瓷文化旅游的重点上来。未来工艺陶瓷业和陶瓷文化旅游将成为景德镇的两大支柱产业。二、 景德镇的商业及商业地产的机会。随着21世纪的到来，在国家中西部大开发的宏观经济背景下，作为长三角、珠三角以及福建省的经济共同腹地的江西省的国民经济开始步入良性快速发展轨道，景德镇的国民经济也进入了一个发展的黄金时期。未来几年，在国家开发银行贷款的支持下，随着景德镇现代城市大框架的构建和景婺黄高速公路和景婺常高速公路建成通车，旨在成为区域性中心城市的景德镇的商贸流通业面临着巨大的历史发展机遇，与之相匹配的商业地产业面临的相同的历史发展机遇。但竞争将是激烈的。现阶段的景德镇商业发展状况总体上处于起步的初级阶段，具有如下特点：1、 陶瓷贸易在整个商贸流通业中占有相当大的比重,地位较为突出。2、 商业地产市场初步细分（如里村已经形成的工具机电市场），专业市场局部发展超前、甚至过剩。比如豪德建材市场已经能够满足景德镇市未来三到五年内对于建材专业市场的需求.中国陶瓷城、锦绣昌南、新都民营陶瓷工业园、国贸广场以及为数不少的临界铺面在陶瓷流通领域展开了激烈的基本上是同质化的竞争，这为数众多的面对陶瓷的商业地产如不能在多种层面上进行创新和细分结果将是相当的惨烈。3、 珠山中路作为景德镇当前最为繁华的商业中心，其功能存在缺陷（在汽车已经进入普通家庭的时代，无法提供足够的停车位），商业业态相对单一，基本上以单体营业面积较小的专卖店为主构成，缺乏上规模、上档次的现代商业龙头商业主力店如：大卖场（如好又多、沃尔玛、家乐福）、现代百货店（如太平洋百货）、电器大卖场（如国美、苏宁、灿坤3C店）。这是景德镇商业地产的未来最大商机。但是此类商业地产规模大、购物环境舒适、业态构成综合、完整，对于开发商的资金、运营综合实力的要求极高。4、 商业网点的分布不够合理，商住不合理的混合情况普遍，油烟、噪声扰民的情况比较严重。比如作为居民区地层上铺的