合富廣州市文德路项目营销推广方案稿.pptVIP

【一、项目理解】 项目基本资料 项目自身配套 项目周边配套 项目优劣势分析 劣势： ——户型设计有缺陷，部分单位采光及通风差 ——由于货量超过500套，仅靠周边市场的消化力是不够的，如何拉动附近区域有经济实力的客户选择该项目，将是营销推广的重要课题 ——周边烂尾项目较多,对于本区买家来说,会对项目的进度抱有一定的戒备心 ——发展商在广州的知名度不大，项目前期宣传上将要用更多精力去做实力铺垫 【二、目标客户群定位】 目标客户群定位 该项目所处位置为广州市传统区域，周边集中了广州本土居民及为了子女教育问题“孟母三迁”的其他区域居民，具体分类如下： ——本区域换房客 原区域住户为了改善、提高生活水平，在该区域换房升级，基本以三房以上单位为主 需求面积：120-140M2的三房以上不等 ——政府公务员 由于越秀和东山两区的合并，使该区域的行政机关人员高度集中在本案附近，在考虑工作与生活的便捷，会有迁入本区； 需求面积：120-140M2的三房以上不等 ——本区域及周边区域重视子女教育的年轻夫妇 为了子女的教育问题而选择该项目居住，多以选择两房－三房单位为主 需求面积：80-100M2左右２－３三房 ——本区域离巢独立生活、但又不愿离父母距离太远的年轻人 由于经济基础较弱，一般会选择一房－两房单位为主 需求面积：40－80M2左右１－２房 ——北京路商圈、文德路字画市场、周边其它专业市场的生意人 有一定的经济实力，由于生意相对稳定，希望将住家搬迁至附近方便生活 需求面积：80-120M2以上单位 他们的共同特征： 他们的职业特征： 【三、项目定位】 项目定位 在项目定位前，我们必须通过对本案项目的理解及目标客户群的分类分析，提炼出项目的核心竞争力： 1、竞争力的提出 2、竞争力的体现 核心竞争力的提炼 对于本项目，项目的核心竞争优势是— 教 育 但，单纯的教育演绎，难以形成长线的推广优势和更广泛地吸引外区消费力。 而且，政府不断出台相关政策保护广州传统文化，为项目营造的良好的社会氛围。 文化产业对项目核心竞争力的体现 2000年广州府的恒久历史 悠久的书院文化氛围 历史文化和现代城市文化的交融 现代教育焦点的汇聚 城区和谐社区生活的体现 2000年城源文化的沉淀就是项目与别不同的价值； 历史与现代教育文化的汇聚点，体现项目恒久不变的价值； 现代教育设施的汇聚，是抛离竞争对手的核心价值。 越秀区是广州原居民最集中，居住时间最悠久的区域； 保持着最纯粹的生活习俗和最和谐的邻里生活氛围； 项目的发展将在现代居住氛围中，将这种邻里的生活氛围充分营造并体现在业主的生活当中去。 同区最具规模的产品 + 文化产业 + 城市核心历史沉淀、发源地 文化世家 据此，我们的项目定位为： 城市历史的凝聚点、 越秀中心现代首席文化世家—— 东方逸墅 备选定位语： １、越秀·东园 2、越秀·楚庭 价格定位 针对项目周边住宅项目，我们作出以下相关市场调查 规模普遍不超过1万M2，以单体楼或联体楼为主。依托老城区成熟生活配套，多数项目没有自身配套（如会所、园林）； 户型多为标准平面设计，鲜有创新元素注入，间隔方正，以两房两厅和三房两厅为主，售价6200-7300元/M2（含标装），管理费1.5-2元/M2 ； 客户以周边老城区居民及为子女教育着想的置业者居多，以二次（或以上）置业的自住客为主，投资客并不多； 自住客购房最关注因素：发展商实力、户型居住功能、楼价； 相当部分商品房承担着老城区的回迁责任； 存在一些2000年前动工目前闲置的项目； 品牌发展商（城总、富力、方圆）善于打造精致产品，买家追捧。 面积及户型分析 面积及户型分析 价格及销售分析 根据以上市场调查及对比分析，我公司有信心将项目价格定位为： 7500-8300元/平方 （含600-800元/平方雅致装修） 【四、住宅建筑设计建议】 合富辉煌建议 住宅原户型比例 结论： 合富辉煌提出的户型比例与原方案基本相吻合一致； 从市场调查得出结论，住宅的面积、户型比例符合市场需求。 原方案修改建议 提高住宅的实用率，最理想的实用率能达到八成以上。 提高住宅入户的豪华性，建议3、4栋入户大堂采用两栋合一设置。 现时住宅入户花园的采光及通风不是很理想，建议调整入户花园。 减少超过144 m2的户型的面积 第一栋 为适应国家税费的新政，将D2户型的面积控制在144m2内，将D2型调整为现方案，而且现方案完善了原方案中设置不够合理的次卫生间；并增加主卧室的衣帽间面积。 另关于增加D1户型入户花园及相应的调整建议可参看具体的建议文件。 第二栋 CS1 原来的户型