中海九曲项目管理分析讲义.doc

中海九曲项目 项目管理分析 制作小组成员： 目录 一、项目概况 1 （一）项目地址 1 （二）项目规划用地指标 1 二、产品方案 1 （一）市场定位 1 （二）目标客户定位 1 （三）规划设计 2 （四）建筑设计 3 （五）价格策划 4 三、目标控制 4 （一）质量控制 4 （二）进度控制 5 （三）投资控制 6 四、管理任务和活动 9 （一）项目立项阶段 9 （二）项目前期准备阶段 11 （三）项目建设阶段 11 （四）项目销售及售后服务阶段 12 五、项目组织结构及分解 14 (一）项目组织架构 14 （二）组织分解 14  中海九曲项目 一、项目概况 （一）项目地址 中海国际社区A-2地块由济南中海地产投资有限公司开发建设，项目位于市中区二环南路以南、阳光新路以东。 （二）项目规划用地指标 用地性质为居住用地，净用地面积13.36公顷，地上容积率2.10，地下容积率0.40， 建筑密度13%，绿地率35%，停车率80%，人均公共绿地1.5平方米。用地东、北两侧规划安排30层高层住宅，西、南两侧规划安排18层与11层住宅。主出入口沿阳光南路设置，另沿阳光南路东侧规划设次出入口。地上建筑面积28.05万平方米，地下建筑面积6.81万平方米（其中人防面积1.47万平方米），停车位2093辆（地上654辆、地下1439辆）。 二、产品方案 （一）市场定位 项目整体定位为雪山片区，中低档社区，产品丰富，建筑形式多样，户型多样。 （二）目标客户定位 本项目目标客户为济南大学的高知人群，以及项目周边一部分较低收入人群，刚需为主。 （三）规划设计 居住小区 主要形式 用地构成 住宅 结构形式 居住小区-居住组团 布局形式 行列式布置 小区规划指标表 建筑类型 小高层 高层 产权年限 70年 装修标准 毛坯 容积率 3.5 建筑密度 13% 绿化率 35% 车位比 1：0.8 物业类型 住宅 产品规划表 产品组合 规划面积 配比 住宅 278960 m2 用地*50%，建筑面积*80% 绿化 46760 m2 用地面积*35% 警卫室 12 m2 2个，每个6 m2 会所 34870 m2 总建筑面积*10% 幼儿园 4086m2 一级指标 道路系统规划表 道路系统 规划指标 道路边缘到建筑物最小距离 小区级道路 6-9m 5m 组团道路 3-5m 2.5m 宅旁道路 不小于2.5m 2.5m （四）建筑设计 建筑设计表 卫生间 在一个卫生间设座便盆，，预留脸盆、浴盆位置；洗衣机位设地漏 结构 框架结构 外墙 外墙装饰为仿石材弹性防水涂料 内墙 厨房、卫生间为瓷砖墙面，地下室、楼梯间为白色内墙涂料，室内其余墙面为水泥压光墙面(不刷涂料) 电梯 依据相应层数确定电梯数 供气 天然气 采暖 市政集中供暖 门窗 单元门为铝合金门，分户门为钢制门， 通讯 有线，网络等一应俱全 （五）价格策划 本项目采用竞争导向中的随行就市定价法，结合中海九曲片区附近的房价，京鲁山庄8633元/㎡，中海国际社区（已开发的）9556元/㎡，云曲山庄8591元/㎡，分别赋予权重30％、50％、20％，最后加权得价格为9086元/㎡。 三、目标控制 项目管理目标控制主要包括质量、进度和投资控制 （一）质量控制 质量是反映实体满足明确和隐含需要的能力的特性总和(GB／T19000一IS09000)。 实体是指可单独描述和研究的事物，它几乎涵盖了质量管理和质量保证活动中所涉及的所有对象。即可以是活动和过程；可以是产品，包括硬件，软件、流程性材料和服务网；可以是一个组织或体系，或者一个或一些人；或者是活动、过程、产品、组织、体系、人的任何组合。 工程质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。房地产项目质量从功能和使用价值来看，通常体现在适用性、可靠性、经济性、与环境的协调性等方面，而各自又具有丰富的内涵，具体如下： 在前期通过设计可以使工程项目的质量目标不断细化和具体化。力求达到项目交付使用时， 工程项目设计的质量达到适用、经济、美观、防灾、抗灾、安全、节约用地与环境协调等要求，即造价不高质量高， 标准不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美。设计质量控制程序和内容如下: (1)第一步:编制设计大纲、组织设计招标、评定设计方案 (2)第二步:评选优秀设计单位 (3)第三步:设计方案审查 (4)第四步:设计图纸的审核 (5)第五步: