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贵阳房地产发展后发优势明显 贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，对周边有着极强的辐射力与市场影响力； “多彩贵州、森林之城、避暑之都”品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区； 贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快； 贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成为西南直通珠三角的重要交通枢纽； 贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。 贵阳经济发展迅速，2007年GDP达696亿元，同比增长15.8%，是1984年以来的最高增速。 贵阳市商品供求呈放量增长态势 商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少； 外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量，市场竞争加剧； 从去年10月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加剧。 房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在30万平方米以上的项目有24个，其中100万平方米以上的超级大盘就有8个； 随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素使贵阳房地产市场目前正处于需求持续上升阶段; 对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年； 外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在40%以上。 数据来源：《2007年宜居贵阳房交会调研报告》 采样人群来源：参加“和谐人居，魅力贵阳”房交会的人群 采样量：600份，其中有效问卷562 有效样组成：有购房意向的达94% —— 主力购房人群年龄集中在20-35岁之间 —— 大专以上购房人群占到60%以上 —— 从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约45%；其次为私营/民营企业、个体经营者，占据比例约37.8%。 ——地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主 项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主 ——目前客户选择的主流面积区间为90-110㎡ ，平均意向面积为102.2㎡。 ——客户单价承受敏感点为3500元左右。 ——客户总价承受敏感点为40万元左右。 ——客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2500元左右。 大盘项目界定：实力开发商开发，具有较强品牌识别性、对本项目将产生竞争影响的城 市名盘、大盘。 高端项目界定：价格较高，能体现客户的身份地位，代表贵阳市住宅市场的高端消费和 购买能力。 周边项目界定：本案所属住宅区域南湖板块范围内的项目。 1．贵阳市所有精装修楼盘 山水黔城/新世界 2．本项目周边南湖板块高档楼盘 利海米兰春天/丽水铭城/中天托斯卡纳 3．本项目邻近区域金阳新区有竞争影响大盘 金龙国际花园/观山湖1号/远大生态风景/贵阳世纪城 4．贵阳市其他郊区有竞争影响大盘 保利温泉新城/中天世纪新城 拥有天然山水资源 强大的恒大品牌实力 豪装产品差异化明显 户型紧凑适用 独特的水景园林环境 周边为高档居住区 １、区域细分 2、购买目的 3、客户职业 各个行业 一个阶层 综合楼正处于小区入口处，位置优越，便于接待工作开展； 综合楼后连接人工泳池，后面正对小区人工湖，观感良好； 综合楼一层面积适中，可完全满足售楼部场地需求，且空间布局便于规划； 综合楼处于小区一期用地范围内，较少拆迁，工期可满足销售需要； 综合楼外观金碧辉煌，内部宽敞大气，可以提升客户对楼盘的印象分。 10栋楼户型涵盖二房和三房，可在一个楼盘展示所有户型； 10栋位置优越，前面隔湖与售楼部相对，后面映衬群山起伏； 10栋工期建设可满足销售时间需求；（3栋受拆迁影响较大） 依工程进度推测，开盘时10栋前后花园均已完善，现场销售环境独具优势。 推广通路 户外广告（市区主要地段，全面封杀出入金阳和贵阳的通道） 广告 报纸广告（选择两种以上报纸，每周二或周五投放一到两次） 电视广告（以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实景的宣传） 电台广告（黄金时段循环播出，项目形象结合活动信息） 网络广告（强化网络媒体建设，充分利用网络优势） 杂志广告（针对目标受众，树立项目形象地位） 车体广告（经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告） 现场 地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等） 销售中心（背景墙、展板、灯箱、