成都保利新都項目前期策略定位报告书.pptVIP

实景样板方案位置示意 项目销售中心及看房通道建议 销售中心 看房通道 高尔夫练习场 中央景观带及水系 样板区 样板区 销售中心立面风格 项目销售中心及销售通道建议 风格一:尊崇华贵 销售中心内部装饰 项目销售中心及销售通道建议 项目销售中心及销售通道建议 销售中心内部装饰 销售中心内部装饰 项目销售中心及销售通道建议 样板产品展示区——通过样板产品的展示，让客户直接感受差异化的高品质居住体验 * * * 还有电影院 因为无论是哪种定位，这些功能应该都是被包含了的 * 还有电影院 因为无论是哪种定位，这些功能应该都是被包含了的 * 还有电影院 因为无论是哪种定位，这些功能应该都是被包含了的 * 还有电影院 因为无论是哪种定位，这些功能应该都是被包含了的 * 还有电影院 因为无论是哪种定位，这些功能应该都是被包含了的 * 还有电影院 因为无论是哪种定位，这些功能应该都是被包含了的 退台洋房——项目标杆产品，层层退台，建筑形态与景观体系相映成趣 退台洋房是竞争区域内的新产品，将构成本项目的标杆产品之一； 退台洋房的立面和细部富于变化，处理得当会构成美丽的建筑风景，丰富社区建筑形态。 别墅——项目价值标杆，提升社区品质的同时建立自身价格比较机制 少量的别墅（含双拼、叠拼、连排）是本项目产品的制高点，担负社区品质的主要作用； 一、二层私家花园，三、四层空中花园，营造有天、有地、有花园的生活空间。 风情文化商业街、超市卖场 ——满足社区生活配套需求，形成展示体验，提升本案文化氛围 在社区内部打造一条风情文化商业街，前期形成展示体验； 商业功能以满足社区生活配套为主，并提升社区文化品位。 中央公园、高尔夫练习场、五星级酒店 —满足客户生活休闲需求，提升本案品质 高尔夫练习场 五星级酒店 商业规模确定 片区成熟程度——无配套 项目临街状况——有一定利用价值 社区规模——居住人口约3.8万 片区商业聚集度——不存在商圈 商业功能—— 以满足本案服务为主，并支撑区域配套 本项目商业功能的确定： 本项目商业规模确定： 社区商业规模： 32000m2 沿街商业： 6000m2 风情商业街： 16000m2 满足基本生活配套需求； 建筑形式为沿街底商； 以一层为主，层高约4米； 业态包括洗衣店、便利店、药店等。 满足社区文化生活、精神生活的需求为主； 以半开放式的商业街存在，沿主景观带布置； 按照易居经验，项目配套型商业规模确定标准为700－900m2/千人，考虑到本项目客户层次以及项目的一个入市高度—商业，除支撑本案外还要具备支撑区域的角度。作适当上调。 超市卖场： 10000m2 满足本案配套需求，支撑区域未来 一期（占地300亩，综合容积率2.0） 　 建筑面积 所占比例 单套平均面积（约） 总套数（约） 双拼、叠拼、联排 88880 22% 220 400 洋房 47440 12% 160 300 小高层（11层） 78760 20% 135 600 高层（18层） 105300 26% 110 950 高层（26层） 79620 20% 145 550 合计 400000 100% 　 2800 根据项目定位与战略目标，本项目一期建议的产品类型配比如下： 物业类型配比的确定 本项目的物业类型配比依循了容积率2的标准（利益最大化）； 该方案比较符合项目的定位要求； 在具体的实施过程中，以上数据将作为控制指标，依据客观条件可进行一定幅度（ 5％）的调整。 建议一期车库面积：4万㎡（不计容积率） 该户型面积配比方案的确定充分考虑了主观的战略目标与客观的市场需求； 本项目住宅总套数大约为2815套，其中46％为110－150m2的观景三房洋房产品 180－270m2的多样化别墅产品套数仅占总套数的15.16％，洋房的面积比例占总面积的12%，在提升项目整体形象的同时，控制了项目的开发风险。 项目一期户型配比总汇表 　 建筑面积 所占比例 单套平均面积 总套数 套数比例 低密度别墅 双拼 12000 3% 270 44 1.5% 叠拼 16880 4.2% 230 72 2.5% 联排 40000 10% 200 200 7% 叠拼联排 20000 5% 180 111 4% 两房 两房 31590 7.8% 90 351 12% 三房 小三房 42120 10% 46% 110 382 1469 13% 52% 中三房 116947 29% 130 897 32% 大三房 28464 7% 150 190 7% 四房 小四房 82511 20% 22% 160 516 568 18% 21% 大四房 9488 2% 180 52 3% 合计 400000 100% 2815 100% 户型面积控制与配比 户型创新的运