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时代.水岸康城 可行性研究报告 成都西源投资有限公司 2010年6月 目 录 第一章 企业基本情况介绍 1 一、 四川长坤置业有限公司概况 1 二、 成都西源投资有限公司简介 2 第二章 项目总论 3 一、 项目概况 3 二、 项目宗地现状 5 三、 项目产品特征 5 四、 时代·水岸康城项目计划开发进度 5 五、 项目基本财务数据 6 第三章 项目区位分析 6 一、 项目区域 6 二、 区域交通 7 三、 区域配套 7 第四章 项目市场分析 8 一、 政策分析 8 二、 房地产市场分析 14 第五章 项目设计 16 一、 住宅规划理念 16 二、 户型设计 17 三、 景观规划 17 四、 道路交通 17 第六章 项目营销推广 17 一、 项目周边环境分析 18 二、 项目定价 19 三、 项目营销推广 19 四、 项目后期物业服务 20 第七章 项目SWOT分析与定位 20 一、 SWOT分析 20 二、 市场定位 22 第八章 项目开发进度和计划 23 一、 项目开发周期 23 二、 建设进度计划 23 三、 销售回款 25 第九章 项目财务评价 25 一、 项目预计总投资 25 二、 可售面积和销售收入 26 三、 项目预计损益表 26 四、 投资估算和资金筹措 28 五、 项目盈亏平衡点 28 六、 敏感性分析 28 七、项目资金安排及现金流情况 30 第十章 项目风险分析 31 一、 政策与环境风险 31 二、 市场风险 31 三、 成本风险 31 第十一章 项目综合评述 31 企业基本情况介绍 四川长坤置业有限公司概况 四川长坤置业有限公司，成立于2005年1月，是一家以房地产开发和城市运营为主营业务的集团型公司，旗下拥有成都西源投资有限公司、四川申安物业管理有限公司和双流县房地产开发有限责任公司等多家以房地产开发、配套和服务的子公司和控股公司。 2008年1月6日成功推出了地处成都市CBD核心区域的“萧邦”项目，该项目为成都市中心高档小户型住宅项目，建筑面积24056㎡，该项目已经于2008年12月25日顺利封项，目前已基本全部实现销售。 四川长坤置业有限公司主要的开发项目是通过其全资子公司，成都西源投资有限公司和双流县东升房地产开发公司进行的；成都西源投资有限公司自2005年底成立以来，主要进行了时代花城一期5万平方米、时代花城二期13万平米、三期蝶院6.0483万平米和时代花城·豪廷项目7万多平方米的开发建设。双流县东升房地产开发有限公司进行了时代锦城项目13万多平方米的开发建设。 时代花城一期项目：2006年8月-2007年10月，公司成功开发了“时代花城”一期项目。该项目占地面积为35亩，总建筑面积49876.11平方米，其中地上建筑面积48108.59，可销售面积48968.05平方米（其中商业4438.91平方米，住宅43379.14平方米，地下车库1150平方米），容积率2.07，绿地率34.2％，建筑密度29.8%。一期项目由五栋6F+1多层住宅，两栋11F+1小高层住宅，及一独立二层商业用房构成，临街住宅底层带商业网点；总户数：住宅348户、商铺78户，其中100—160㎡占82%，80—100㎡占18%；机动车位252个。目前该项目已全部销售完毕，实现销售收入1.60亿元。公司在西区和郫县已初步建立起自己的品牌知名度和美誉度，“时代花城”一期项目获得2006年度金芙蓉杯“成都年度最具投资价值楼盘”荣誉称号。 时代花城二期项目：在时代花城一期项目获得巨大成功的基础上，公司于2007年9月开始“时代花城二期”项目的开发建设。“二期”项目占地62.07亩，二期地块位置、形状非常具有优势，以小高层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积41381.13平方米，总建筑面积131769.1平方米，其中：住宅建筑面积100154.3平方米，配套商业建筑面积15021.8平方米，地下建筑面积15902平方米。项目建筑密度27.1%，绿地率30.8％，容积率2.88，总户数913户，车位共745个。项目建筑主体由15幢商住楼、住宅楼以及会所构成，其中：6层有9幢、11层2幢、14层1幢、18层1幢以及26层2幢；商业主要以商场和会所为主。目前该项目A、B组团已销售95%。 时代花城蝶院项目：占地面积27.59亩，其中净用地面积约27.59亩，总建筑面积60483㎡，其中：住宅建筑面积45727㎡，商业建筑面积5487㎡，地下建筑面积8972㎡。项目建筑密度30%，绿地率30％，容积率2.80，住宅总户数550户，车位共340个。项目建筑主体由7幢住宅楼构成，其中：6层有5幢、